案情簡(jiǎn)介：銷售未經(jīng)批準(zhǔn)房屋，銷售代理是否解除

A公司與B公司簽訂《銷售合同》后，B公司通知A公司將退改平房屋對(duì)外銷售，A公司請(qǐng)求：解除《銷售合同》；B公司向A公司支付代理傭金1076710.41元、溢價(jià)分成8690691.59元；前期投入的廣告費(fèi)、售樓部及樣板間裝修款1095002.93元；違約金2378845.6元；B公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同解除

法院認(rèn)為，A公司具備房屋銷售資格，B公司是案涉項(xiàng)目開發(fā)商，雙方約定由A公司代理銷售的意思表示真實(shí)，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，故《銷售合同》、《銷售補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為有效。雙方以《代理補(bǔ)充協(xié)議》約定按70年土地使用權(quán)對(duì)外銷售，但實(shí)際用地年限為40年，該約定中的超出部分違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效，鑒于本案訴訟中相關(guān)部門已經(jīng)作出延長(zhǎng)至70年的補(bǔ)充批準(zhǔn)，故對(duì)該合同作有效認(rèn)定為宜。另外，因相關(guān)部門在項(xiàng)目對(duì)外銷售期間并未批準(zhǔn)全部建成30層，而B公司通知A公司將退改平房屋對(duì)外銷售的行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定雙方的責(zé)任

開發(fā)商在房屋開盤后經(jīng)常會(huì)與銷售代理公司簽訂銷售代理合同，那么開發(fā)商通知銷售代理公司銷售未獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)的房屋，能否認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約？

首先，需要結(jié)合本案雙方的責(zé)任，簽訂《銷售合同》時(shí)，A公司不清楚B公司將全部建設(shè)成為30層，但是自書面征詢意見并銷售退改平房屋時(shí)起，其已經(jīng)知道退改平房屋未獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)。用于銷售的房屋應(yīng)當(dāng)具有合法手續(xù)，是房地產(chǎn)從業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)掌握的法律知識(shí)，A公司在知道退改平房屋未獲準(zhǔn)建設(shè)后仍自愿銷售，其對(duì)該部分房屋未能如期銷售應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。因此，A公司對(duì)于該部分房屋未獲得批準(zhǔn)是知情的。

其次，B公司委托銷售無(wú)合法手續(xù)的退改平房屋，其對(duì)銷售不能應(yīng)當(dāng)承擔(dān)次要責(zé)任。雙方均知道項(xiàng)目用地年限僅為40年，還簽訂《代理補(bǔ)充協(xié)議》以70年用地年限對(duì)外銷售，故對(duì)因用地年限造成的銷售結(jié)果受影響，雙方均負(fù)有責(zé)任

綜上，用地年限延長(zhǎng)和退改平房屋未獲得批準(zhǔn)，以及部分房屋已設(shè)定抵押，三因素都對(duì)房屋銷售造成影響，雙方對(duì)合同無(wú)法履行或解除均負(fù)有責(zé)任。

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