案情簡介：出租商鋪不宜進(jìn)行餐飲經(jīng)營，是否構(gòu)成違約

2009年3月16日，張某與A大學(xué)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，張某與馮某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定：張某將A大學(xué)學(xué)生實(shí)踐大樓一層建筑軸線編號(hào)（1）-（4）軸，特星連鎖店旁邊建筑面積為556平方米的商鋪轉(zhuǎn)租給馮某，張某請求：解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；馮某支付張某租金111200元（從2009年10月26日至2010年1月14日），物業(yè)管理費(fèi)5953元，水電氣費(fèi)2000元，及至馮某騰空房屋前產(chǎn)生的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)；馮某支付張某違約金125100元；馮某將所租商鋪交還給張某。

法院判決：應(yīng)當(dāng)解除合同

A大學(xué)與張某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》以及張某與馮某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》均是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，合法有效。從上述內(nèi)容可以看出，雙方認(rèn)可的租金交納時(shí)間是提前交納，即使按馮某自己的陳述，要求第一次租金交付時(shí)間順延至2009年11月8日，馮某業(yè)已超過租金交納時(shí)間20天，解除合同的條件已經(jīng)成就。故對(duì)張某要求解除與馮某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，并由馮某歸還所承租商鋪的訴訟請求予以支持。

律師說法：如何認(rèn)定出租方是否履行了基本的合同義務(wù)

張某向馮某交付的商鋪是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為不宜進(jìn)行餐飲經(jīng)營，致使馮某無法實(shí)現(xiàn)訂立《商鋪?zhàn)赓U合同》的目的，張某是否按照約定履行了基本合同義務(wù)。張某2009年9月15日與馮某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。在本案中，張某已經(jīng)按照《商鋪?zhàn)赓U合同》的約定將商鋪交付給馮某，考慮到馮某承租用以經(jīng)營餐飲的商鋪面積等具體因素，可以將該商鋪是否能夠設(shè)置不違反國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性規(guī)定的廚房和衛(wèi)生間作為認(rèn)定馮某能否實(shí)現(xiàn)其訂立合同目的的一項(xiàng)必要性標(biāo)準(zhǔn)。如果能夠證明該商鋪在任何地點(diǎn)都無法設(shè)置不違反國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制性規(guī)定的廚房和衛(wèi)生間以供正常使用，那么就可以認(rèn)定張某提供的商鋪不能達(dá)到馮某租賃商鋪以經(jīng)營餐飲的合同目的。在與馮某簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》后，張某已經(jīng)按照約定向馮某交付了商鋪，履行了基本的合同義務(wù)。

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