我國《擔保法解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”這是立約定金的體現(xiàn)；我國《擔保法解釋》第一百一十六條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。”這是成約定金的體現(xiàn)；《擔保法》及其最高法院司法解釋沒有對證約定金作出專門規(guī)定，但是司法實踐認可交付定金的書面證明(如收據(jù))為主合同業(yè)已成立的證據(jù)。事實上，證約定金是一般定金都具有的共性，大多數(shù)情況下，定金的證約性質(zhì)不因當事人專門約定而產(chǎn)生和獨立存在，而是由違約定金、解約定金和成約定金所派生；我國《擔保法》規(guī)定：“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這是違約定金的體現(xiàn)；我國《擔保法解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。”這是解約定金的體現(xiàn)。定金可以以定金條款或者定金合同的形式體現(xiàn)出來，定金作為與保證、抵押、質(zhì)押、留置相并列的擔保方式，具有其自身的特點：

1.定金合同是要式合同，必須采用書面形式?！稉７ā返诰攀畻l規(guī)定：定金應當以書面形式約定。

2.定金合同是實踐合同，在交付定金時生效。《擔保法》第九十條規(guī)定：當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

3.定金合同是從合同。其效力依主合同的效力來確定，主合同無效，定金合同亦無效;反之，定金合同無效，主合同并不因此必然無效。

4.定金合同中給付定金數(shù)額的限制性?！稉７ā返诰攀粭l規(guī)定：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十?！稉７ń忉尅返谝话俣粭l規(guī)定：當事人約定的定金數(shù)額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持

【購房定金合同范本】購房定金協(xié)議注意事項

定金的作用是保證合同的順利進行。交納定金的一方如違約，無權(quán)要求返還定金;開發(fā)商在接受定金后違約，應雙倍返還定金。有些購房者在交付定金時未與開發(fā)商簽訂購房合同，最好與開發(fā)商簽訂書面定金保證協(xié)議，至少也應在定金收據(jù)上注明口頭協(xié)議的主要內(nèi)容。

注意：書寫時勿將"定金"寫成"訂金"。"定金"是法律術語，通常視為購房預付款，購房戶如交納了"定金"又不打算購房，應有權(quán)要求開發(fā)商退還"定金"。

買房時，開發(fā)商發(fā)了一份蓋了章的"承諾書"，保證過期不辦分戶產(chǎn)權(quán)金額退款，這份"承諾書"是否有效? 此"承諾書"應視為購房合同(主合同)的附件，與主合同一樣具有法律效力。如果開發(fā)商未在約定期限內(nèi)辦理分戶產(chǎn)權(quán)，購房戶可依據(jù)"承諾書"要求開發(fā)商履行承諾，如開發(fā)商不履行承諾，購房戶可運用法律手段，通過仲裁或訴訟的方式解決。

1. 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱《商品房買賣合同解釋》)第四條 “出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

2. 《商品房銷售管理辦法》第二十二條 “不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。”

3.《城市商品房預售管理辦法》第六條“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”

4.最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題解釋》第一百一十八條 “當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，不予支持。”

購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復。以致商品房預售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應當將收取的定金返還給購房者。