案情簡介：未經所有權人同意轉讓房屋，能否構成善意取得
1994年4月，熊某以何某的名義購買120平方米宅基地，何某在該宅基地上建起了一幢二間三層樓房。2003年9月，何某與熊某協議離婚，未對該房屋進行處理。2004年6月25日，熊某以做生意缺少資金為由與范某簽訂了一份房屋轉讓協議，2007年8月，何某得知房屋被熊某私自轉讓后，追討房屋未果。2008年4月6日，何某請求：確認范某與熊某于2004年6月25日簽訂的房屋轉讓協議無效，并判令范某與熊某返還房屋。
法院判決：應當認定房屋買賣合同無效
本院認為，何某購買宅基地以及出資建房的行為均發(fā)生在其與熊某結婚之前，熊某亦認可訴爭房屋系何某婚前取得的財產，盡管二人在離婚時未對訴爭房屋的歸屬進行約定，也應當認定訴爭房屋屬何某的個人財產。熊某在離婚后未經何某的同意，擅自將屬于何某的個人財產進行轉讓，構成無權處分。熊某在無權處分何某的財產后，既沒有得到何某的追認也沒有在與范某簽訂房屋買賣協議后取得對該房屋的處分權，因此，根據《合同法》第五十一條：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規(guī)定，應當認定熊某與范某簽訂的房屋買賣合同無效。
律師說法：能否構成善意取得
根據《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還。因此，范某應當向房屋的合法權利人何某返還涉案房屋。根據《物權法》第一百零六條關于善意取得的規(guī)定，受讓人構成善意取得需滿足善意受讓、支付合理價格以及依法登記或者交付三個條件。本案中，范某在購買房屋時未要求核實熊某是否系房屋的合法產權人等基本信息，不符合一般常理，不屬善意受讓；同時，范某也未要求對涉案房屋辦理過戶登記手續(xù)，因此，范某的買賣行為不符合善意取得的構成要件，不構成善意取得。故范某不能基于熊某的無權處分行為合法取得涉案房屋，而何某作為訴爭房屋的合法權利人有權請求確認房屋買賣協議無效并返還房屋。
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