案情簡介：起訴出賣人違約卻發(fā)現(xiàn)協(xié)議無效，應如何處理

2003年11月24日，江某稱，2003年4月13日，江某與A廠雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》約定，江某按約定向A廠交付180萬元購房款；同時約定由A廠將房產及土地所有的過戶手續(xù)辦理完畢。A廠于2003年4月18日將房屋交付江某使用，同時江某投入設備，進行大規(guī)模裝修，但A廠卻未在約定的期限內為江某辦理出賣房屋相應的房屋產權變更登記手續(xù)，顯屬違約。故請求判令A廠繼續(xù)履行購房協(xié)議，為江某辦理產權變更登記手續(xù)，并承擔本案全部訴訟費用。

法院判決：應當認定房屋買賣協(xié)議無效

江某與A廠所簽《房屋買賣協(xié)議》涉及的土地，是A廠于1993年2月6日取得的國有劃撥土地。本案所涉及的《房屋買賣協(xié)議》中約定轉讓的標的為房屋所有權和土地使用權?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。判決：江某與A廠簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；A廠于判決生效后十日內返還江某購房款180萬元，同時江某從工業(yè)廠房中遷出；駁回江某的其他訴訟請求。

律師說法：如何認定本案協(xié)議的效力

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第十一條規(guī)定，“土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議；土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的應當認定合同有效。”本案房屋買賣合同所涉及的土地使用權的轉讓在起訴前未經有批準權的人民政府辦理審批手續(xù)，亦未辦理土地使用權出讓手續(xù)，故江某與A廠所簽的合同違背了國家法律強制性規(guī)定，屬無效合同。

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