案情簡介：明知房屋被查封仍購買，能否取得所有權(quán)
惠某與楊某簽訂房屋買賣協(xié)議時，明確告知其案涉房屋處于法院查封狀態(tài)，但楊某仍主動要求購買該房屋。后惠某與楊某口頭約定，如房屋不能買賣即轉(zhuǎn)為租賃，每年租金1萬元?；菽撑c楊某簽訂的協(xié)議只是購房意向書，楊某沒有履行交納全部購房款的義務，沒有簽訂正式的商品房買賣合同。房屋買賣協(xié)議沒有實際履行，楊某看到房屋價格翻倍上漲，就提出各種理由主張協(xié)議有效，該主張不符合法律規(guī)定。
法院判決：不予支持其訴訟請求
楊某主張其系從惠某處因買賣而受讓物權(quán)。第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”可見，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，其方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的所有不動產(chǎn)物權(quán)。而從本案查明的事實看，案涉房屋登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，楊某要求確認對案涉房屋享有所有權(quán)的訴求，依法不予支持。
律師說法：如何認定本案的處分行為
本案中的房屋買賣合同并非與作為登記名義人的城鄉(xiāng)建設公司簽訂，而是楊某與本案申請執(zhí)行人惠某在2006年9月15日簽訂，而惠某并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，楊某也無證據(jù)證明惠某對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)建設公司的授權(quán)，惠某和楊某簽訂的轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無權(quán)處分，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！彪m然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條，將出賣人無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，案涉房屋買賣合同難謂無效，但是由于惠某無權(quán)處分案涉房屋，在未取得城鄉(xiāng)建設公司追認的情況下，楊某依法只能向惠某行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)。
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