案情簡介：房屋租賃合同無效，能否主張違約責(zé)任

2011年6月22日，A公司作為出租方，B公司作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，2011年8月18日，B公司向A公司交付租賃保證金500萬元。2013年6月14日，A公司向B公司發(fā)送了《關(guān)于對銀泰詢問交工期說明的函》，表明包頭時代廣場工程由于開發(fā)主體的變更出現(xiàn)了整體延期，但承諾盡快辦妥相關(guān)變更手續(xù)，并于2014年12月31日前向B公司交付租賃房屋。表明A公司未能交房的行為已構(gòu)成違約，要求其按每日5萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并敦促A公司加快施工進(jìn)度，在2014年12月31日前交房。B公司于2015年10月30日向A公司發(fā)送了《解約通知書》，宣布解除《房屋租賃合同》，并要求A公司支付遲延交房違約金3365萬元和解約賠償金1.3億元。

法院判決：房屋租賃合同無效

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。本案中，A公司作為出租人在2011年6月22日與承租人B公司簽訂《房屋租賃合同》時未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，至本案法庭辯論終結(jié)前亦未取得，故2011年6月22日B公司與A公司簽訂《房屋租賃合同》無效。

律師說法：如何認(rèn)定合同解除后的違約責(zé)任

《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

本案中，A公司作為涉案租賃房屋的建設(shè)方負(fù)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的義務(wù)，在未辦理的情況下即與B公司簽訂《房屋租賃合同》，且至今仍未辦理，A公司對涉案《房屋租賃合同》的無效后果負(fù)有全部過錯。A公司認(rèn)為是因政府原因?qū)е挛崔k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，自身沒有過錯。《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。本案中，即使A公司的該主張成立，也與B公司無關(guān)。

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