案情簡介：將房屋轉(zhuǎn)讓給他人并約定保留所有權(quán)，該條款是否有效

2003年1月至6月間，A信用社先后為九家企業(yè)發(fā)放貸款5000萬元，B公司為九家企業(yè)提供擔(dān)保。貸款期限屆滿后，九家企業(yè)均未能按約履行還款義務(wù)。2003年10月8日，C公司與B公司簽訂商品房買賣《協(xié)議書》，將C公司開發(fā)建設(shè)的太原市西羊市38號樓1幢一、二層房產(chǎn)（以下簡稱38號房產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給B公司，2004年4月12日，A信用社因與B公司一般擔(dān)保合同糾紛，向一審法院提起訴訟，并申請對B公司38號房產(chǎn)進行訴訟保全。C公司請求：依法解除雙方2003年10月8日的房屋買賣《協(xié)議書》；判令B公司返還屬于C公司所有的麗陽城底商1—2層，并承擔(dān)一切手續(xù)稅費；判令B公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金173.92萬元；判令B公司承擔(dān)一切訴訟費用。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認定協(xié)議有效

法院認為，C公司與B公司簽訂的商品房買賣《協(xié)議書》應(yīng)繼續(xù)履行。C公司限期將38號房產(chǎn)過戶給B公司。C公司在控制38號房產(chǎn)期間的租賃及相關(guān)收益與B公司應(yīng)付C公司的房款及違約金和利息相折抵，不足部分如B公司無能力償還，應(yīng)繼續(xù)拍賣38號房產(chǎn)，在歸還A信用社貸款和利息后的剩余拍賣款項中支付。判決：C公司與B公司于2003年10月8日簽訂的買賣《協(xié)議書》繼續(xù)履行；C公司于判決生效后三十日內(nèi)將返還B公司。

律師說法：轉(zhuǎn)讓條款是否有效

《合同法》第一百三十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或其他義務(wù)的，標(biāo)的物所有權(quán)屬于出賣人?！贝藯l雖規(guī)定了所有權(quán)保留制度，但對其客體范圍未作限制?！顿I賣合同司法解釋》第三十四條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持?！本捅景付?，2003年10月8日，C公司與B公司簽訂的麗陽城底商1-2層房屋買賣《協(xié)議書》第三條雖然約定了“所有權(quán)保留”條款，但與相關(guān)法律規(guī)定相悖，應(yīng)認定為無效條款。據(jù)此，C公司對訟爭房產(chǎn)的物權(quán)擁有已轉(zhuǎn)化為債權(quán)，鑒于該條款無效的獨立性并不影響協(xié)議其余部分的效力，原B公司所簽房屋買賣《協(xié)議書》應(yīng)認定有效。目前本案訟爭房產(chǎn)雖然登記在C公司名下，但C公司取得房產(chǎn)所依據(jù)的（2005）晉民初字第21號民事調(diào)解書已被最高人民法院（2010）民提字第41號民事裁定撤銷，C公司取得該房屋所有權(quán)的行為無效，C公司應(yīng)將該房屋所有權(quán)返還B公司。

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