一、商品房認購書的法律性質(zhì)

商品房認購書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認購書約定的雙方當事人的法律義務(wù)主要有兩項：根據(jù)認購書約定的條件在將來某個時間簽訂正式的商品房買賣合同；根據(jù)認購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當事人還負有對認購書未作約定的事項依據(jù)誠實信用原則進行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！?/p>

由此可見，商品房認購書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購房者，從法律效力上說，商品房認購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購房認購書時要仔細看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹慎交付定金。

二、商品房認購書是否有效？

根據(jù)上面所講的商品房認購書的法律效力問題可以看出，我國法律是認可商品房認購書的效力的。除此之外，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。”

這說明我國法律不僅承認商品房認購書的效力，在符合一定條件的情況下，商品房認購書可以被當作買賣合同。

三、簽訂認購書要注意哪些問題？

既然認購書具有法律效力，購房者就不能聽開發(fā)商忽悠隨便簽訂認購書，那么，簽訂商品房認購書需要注意的問題有：

1、使用《商品房認購書》示范文本

目前各樓盤出示的認購書都是由開發(fā)商或售樓方自己制定的格式合同，不少消費者缺乏有關(guān)法律常識，售樓方和開發(fā)商方面處于強勢地位，在認購書中常設(shè)置一些有利于售樓方的條款，消費者稍不留神，就會吃虧。因此，購房者最好提前準備，使用規(guī)范的文本。

2.約定《商品房認購書》“退出”條款

由于簽訂商品房認購書時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費者沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。

3.明確“定金”字樣，謹慎交付定金

一旦開發(fā)商或房地產(chǎn)銷售公司出現(xiàn)違約，購房者要求開發(fā)商或銷售公司解除商品房認購書，并全額退還已經(jīng)收取的款項。如果是定金，是可以要求雙倍返還。但如果是“訂金”就不能要求雙倍返還了。因此購房者要仔細看清楚是“定金”還是“訂金”，防止開發(fā)商偷換概念，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費者才能證據(jù)充分地要求對方雙倍返還款項。

4.認購書不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保

根據(jù)《擔保法解釋》第4條規(guī)定，如認購書中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，造成的直接后果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開發(fā)商。因此，認購者應(yīng)當避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認購書的履行擔保。

綜合以上幾點，購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，最好聘請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時也應(yīng)當有意識地抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當嚴格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風險的條款則應(yīng)當經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕，避免自己的權(quán)益受到損害。