一、商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)

商品房認(rèn)購書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認(rèn)購書約定的雙方當(dāng)事人的法律義務(wù)主要有兩項(xiàng)：根據(jù)認(rèn)購書約定的條件在將來某個(gè)時(shí)間簽訂正式的商品房買賣合同；根據(jù)認(rèn)購書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當(dāng)事人還負(fù)有對認(rèn)購書未作約定的事項(xiàng)依據(jù)誠實(shí)信用原則進(jìn)行公平協(xié)商的義務(wù)。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

由此可見，商品房認(rèn)購書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購房者，從法律效力上說，商品房認(rèn)購書中約定定金，對于買賣雙方都具有同等約束力，如果購房者沒有合理理由不簽訂購房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購房認(rèn)購書時(shí)要仔細(xì)看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹(jǐn)慎交付定金。

二、商品房認(rèn)購書是否有效？

根據(jù)上面所講的商品房認(rèn)購書的法律效力問題可以看出，我國法律是認(rèn)可商品房認(rèn)購書的效力的。除此之外，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

這說明我國法律不僅承認(rèn)商品房認(rèn)購書的效力，在符合一定條件的情況下，商品房認(rèn)購書可以被當(dāng)作買賣合同。

三、簽訂認(rèn)購書要注意哪些問題？

既然認(rèn)購書具有法律效力，購房者就不能聽開發(fā)商忽悠隨便簽訂認(rèn)購書，那么，簽訂商品房認(rèn)購書需要注意的問題有：

1、使用《商品房認(rèn)購書》示范文本

目前各樓盤出示的認(rèn)購書都是由開發(fā)商或售樓方自己制定的格式合同，不少消費(fèi)者缺乏有關(guān)法律常識，售樓方和開發(fā)商方面處于強(qiáng)勢地位，在認(rèn)購書中常設(shè)置一些有利于售樓方的條款，消費(fèi)者稍不留神，就會吃虧。因此，購房者最好提前準(zhǔn)備，使用規(guī)范的文本。

2.約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款

由于簽訂商品房認(rèn)購書時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費(fèi)者沒有過錯的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。

3.明確“定金”字樣，謹(jǐn)慎交付定金

一旦開發(fā)商或房地產(chǎn)銷售公司出現(xiàn)違約，購房者要求開發(fā)商或銷售公司解除商品房認(rèn)購書，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)。如果是定金，是可以要求雙倍返還。但如果是“訂金”就不能要求雙倍返還了。因此購房者要仔細(xì)看清楚是“定金”還是“訂金”，防止開發(fā)商偷換概念，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能證據(jù)充分地要求對方雙倍返還款項(xiàng)。

4.認(rèn)購書不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第4條規(guī)定，如認(rèn)購書中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，造成的直接后果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開發(fā)商。因此，認(rèn)購者應(yīng)當(dāng)避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認(rèn)購書的履行擔(dān)保。

綜合以上幾點(diǎn)，購房人在簽訂認(rèn)購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，最好聘請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識地抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕，避免自己的權(quán)益受到損害。