案情簡介：未經政府批準轉讓劃撥土地，是否有效

2003年11月24日，江某稱，2003年4月13日，江某與A公司雙方簽訂了《房屋買賣協議》，A公司于2003年4月18日將房屋交付江某使用，同時江某投入設備，進行大規(guī)模裝修，但A公司卻未在約定的期限內為江某辦理出賣房屋相應的房屋產權變更登記手續(xù)，顯屬違約。故請求判令A公司繼續(xù)履行購房協議，為江某辦理產權變更登記手續(xù)，并承擔本案全部訴訟費用。

法院判決：認定為無效合同

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第十一條規(guī)定，“土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議；土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的應當認定合同有效?！备鶕陨弦?guī)定，本案房屋買賣合同所涉及的土地使用權的轉讓在起訴前未經有批準權的人民政府辦理審批手續(xù)，亦未辦理土地使用權出讓手續(xù)，故江某與A公司所簽的合同違背了國家法律強制性規(guī)定，屬無效合同。江某要求繼續(xù)履行協議的訴訟請求，不予支持。

律師說法：如何認定本案的買賣協議的效力

本案《房屋買賣協議》所涉及的土地系A公司以劃撥方式取得，處分房屋亦涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。對此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批?！痹摲呻m未明確未經審批轉讓行為無效，但國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條明確規(guī)定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。該條例屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定。違反此規(guī)定的，應認定為無效。故雙方簽訂的《房屋買賣協議》所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人未經有批準權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，雙方簽訂的合同違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的情形，應認定本案的《房屋買賣協議》無效。江某請求履行無效的合同，不能得到法律的保護和支持。

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