一、遲延交房有哪些常見的法律問題？

《商品房買賣合同》示范文本第九條約定：出賣人逾期交房的違約責(zé)任，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，則根據(jù)逾期的天數(shù)向購房者賠償違約金。一般在合同中對(duì)違約以及違約金的計(jì)算辦法都進(jìn)行了約定，很多購房者認(rèn)為開發(fā)商逾期交房，在收房時(shí)就應(yīng)按合同的約定賠償違約金，但經(jīng)常遭到拒賠。

1 開發(fā)商在合同約定的交房日期通知業(yè)主來收房，但業(yè)主收房時(shí)房屋沒有完工，沒有電梯、沒有天然氣、道路不通、防盜門沒有安裝等。開發(fā)商在沒有完工的情況下通知業(yè)主收房，主要目的就是為了不賠償違約金。在購房者收房后，開發(fā)商就以其已按合同約定的時(shí)間通知購房者來收房，購房者自己不接受為由拒絕賠償違約金。

在沒有完工時(shí)開發(fā)商通知購房者收房，購房者要注意收集相關(guān)證據(jù)。例如將道路不通、防盜門沒有安裝等情況拍照、錄像，或者在與開發(fā)商交談過程中對(duì)開發(fā)商的陳述進(jìn)行錄音。有了證據(jù)向西安仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟時(shí)對(duì)購房者比較有利。

2 開發(fā)商在合同約定的交房日期通知業(yè)主收房，但在業(yè)主要求開發(fā)商出具房屋竣工備案的證明文件時(shí)，開發(fā)商不提供或者提供工程驗(yàn)收記錄，開發(fā)商認(rèn)為房屋已經(jīng)達(dá)到交房條件或者其提供的工程驗(yàn)收記錄就是竣工備案的證明文件。

在沒有竣工備案文件時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒收房屋，同時(shí)要注意通過拍照、錄音等方式對(duì)開發(fā)商沒有進(jìn)行竣工備案進(jìn)行取證，為以后仲裁或訴訟做準(zhǔn)備。

3 開發(fā)商以天氣原因影響工期為由拒絕向業(yè)主賠償違約金。這種情況開發(fā)商以風(fēng)、雨、雪及高溫天氣等情況影響了開發(fā)商的正常施工，導(dǎo)致開發(fā)商逾期交房屬于不可抗力，不承擔(dān)責(zé)任?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定：本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而一般的風(fēng)、雨、雪及高溫天氣都是可以預(yù)見，不屬于不可抗力。出現(xiàn)這種情況購房者可以到氣象部門調(diào)取近幾年的氣象資料進(jìn)行對(duì)比，如果近幾年的氣象數(shù)據(jù)基本一致，開發(fā)商以風(fēng)、雨、雪及高溫天氣為由拒賠違約金就不成立。

二、遲延交房怎么解決？

如果出現(xiàn)了以上幾種情況，購房者都可以以逾期交房向西安仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。在起訴或者仲裁時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：

1 寫仲裁申請(qǐng)書或者起訴狀要將仲裁請(qǐng)求或者訴訟請(qǐng)求寫清楚，將違約金主張到開發(fā)商對(duì)房屋竣工備案之日或者購房者實(shí)際收房之日，不要將違約金只主張到申請(qǐng)仲裁之日或者起訴之日，這樣可以充分保護(hù)購房者的利益，。

2 向仲裁委員會(huì)或者法院提交證據(jù)時(shí)，要將商品房買賣合同以及交款收據(jù)一起提交，切記不要只提交商品房買賣合同，而不提交交款收據(jù)，這樣仲裁或者訴訟結(jié)果會(huì)對(duì)購房者不利。如果是以銀行貸款按揭方式向開發(fā)商支付購房款，也應(yīng)將銀行的貸款憑證一起向仲裁委員會(huì)或法院提交。