一、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有什么特征？

房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，指依照我國(guó)的有關(guān)法律規(guī)定，在房屋所有權(quán)人出賣(mài)其所有的房屋時(shí)，相關(guān)人員依法享有在同等條件下優(yōu)于他人或先人一步予以購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)體現(xiàn)在法律上主要有四個(gè)特征:

一是它必須依照法律規(guī)定才能享有(包括最高法院的司法解釋)，即應(yīng)是“法定”的。

只有我國(guó)法律法規(guī)或最高法院的司法解釋對(duì)此作了明確的規(guī)定，相關(guān)當(dāng)事人才能依法可以擁有這一權(quán)利，也即“房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”系“權(quán)利法定”。設(shè)定房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一制度，主要為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于當(dāng)事人正確、充分、及時(shí)行使房屋所用權(quán)、使用權(quán)及相關(guān)的權(quán)利。該房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的范圍是不確定的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有可能其范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也有可能以前所規(guī)定的這種權(quán)利會(huì)被取消。

二是房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是一種程序上的權(quán)力，而不是實(shí)體上的權(quán)力。

法律只是賦予當(dāng)事人享有在程序上購(gòu)房的“優(yōu)先”權(quán)，而并沒(méi)有賦于其在購(gòu)房時(shí)的“優(yōu)惠”權(quán)。這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是相對(duì)權(quán)，而并非絕對(duì)權(quán)，并不一定就能絕對(duì)買(mǎi)到此房屋。要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須滿足同等條件。同等條件，主要是指價(jià)格條件，應(yīng)參考同類(lèi)房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本著按質(zhì)論價(jià)的原則由買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿協(xié)商而定。價(jià)格條件的確定要有一個(gè)要約與承諾的過(guò)程。按質(zhì)論價(jià)既可防止購(gòu)買(mǎi)人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要挾壓價(jià)，又可避免出賣(mài)方以處分權(quán)任意抬價(jià)。這種規(guī)定一方面是對(duì)原房屋所有權(quán)人行使房屋所有權(quán)及處分權(quán)作了一些必要的、適當(dāng)?shù)南拗?，同時(shí)也是為了確保相對(duì)人享有法律規(guī)定的“程序優(yōu)先權(quán)”。雖然法律規(guī)定當(dāng)事人可以享有購(gòu)房程序上的這種優(yōu)先權(quán)，但并不保障其在實(shí)體上相對(duì)于其他購(gòu)房人而言享有任何的“特權(quán)”。房屋買(mǎi)賣(mài)的條件，不僅包括了價(jià)格，還包括了諸如付款方式、付款的期限以及出賣(mài)人提出的其他條件等。享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)滿足出賣(mài)人的這點(diǎn)條件，否則將喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

三是法律對(duì)房屋所有權(quán)人行使其所有權(quán)時(shí)給予了適當(dāng)限制。

房屋所有權(quán)人在法律上雖然享有完整的物權(quán)，也即其有權(quán)決定是否轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)、出租、贈(zèng)與，以及何時(shí)行使這些權(quán)力，但在其行使物權(quán)時(shí)法律對(duì)此作了適當(dāng)?shù)南拗?，這是基于該標(biāo)的物具有一定的特殊性，如該房屋可能屬出租房屋、或系他人合建的房屋、或系他人按份共有的房屋、或系優(yōu)惠購(gòu)房等。四是法律對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限和次數(shù)作了限制。享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)行使，否則其將喪失這一權(quán)利，一般規(guī)定為三個(gè)月而且僅限于一次。例如，房主張某欲賣(mài)房，并提前三個(gè)月通知承租人王某，房?jī)r(jià)為一萬(wàn)五千元。王某只愿出一萬(wàn)二千元，經(jīng)雙方協(xié)商，買(mǎi)賣(mài)仍未成交，三個(gè)月后，房主張某以一萬(wàn)五千元將房屋賣(mài)給朱某，這時(shí)，王某也同意出房?jī)r(jià)一萬(wàn)五千元，并主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此不予支持。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只能享有一次，而不能多次享有。當(dāng)然對(duì)于賣(mài)方明贈(zèng)暗賣(mài)，或書(shū)面賣(mài)房協(xié)議上的房?jī)r(jià)高于實(shí)際賣(mài)房?jī)r(jià)格以規(guī)避買(mǎi)方優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，一經(jīng)查實(shí)，“贈(zèng)與”或房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，允許享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人按實(shí)際賣(mài)房?jī)r(jià)購(gòu)買(mǎi)。

二、享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)范圍有哪些？

1、因?yàn)殡p方當(dāng)事人有房屋租賃關(guān)系而形成的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，其對(duì)象即是房屋的承租人;

2、因?yàn)殡p方或多方房屋共建而形成的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其對(duì)象即是房屋共建人或合建人;

3、因?yàn)橄噜応P(guān)系而形成的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，其對(duì)象即為房屋的合用人或共用人;

4、因?yàn)榻ㄖ┕ざ纬傻姆课輧?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，其對(duì)象即為建筑物的施工人。