案情簡(jiǎn)介：出租人未取得建設(shè)工程許可證，租賃合同是否有效

A公司承租了東嶼村委會(huì)地塊3.17畝的土地，根據(jù)溫州市規(guī)劃局要求，A公司出資承建了二層小青瓦和平頂?shù)膹S房、辦公室、宿舍，從事汽車維修、汽車零部件零售業(yè)務(wù)。后東嶼村委會(huì)與A公司簽訂了租賃協(xié)議，后再未支付。涉案地塊系溫州市鹿城區(qū)人民政府、溫州市廣播電視局、溫州疏港公路工程指揮部聯(lián)合發(fā)文確定由東嶼村搭建臨時(shí)工棚的地址，溫州市人民政府又發(fā)文同意該臨時(shí)工業(yè)用地延期使用，但從此后再無延期手續(xù)，且涉案房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房屋產(chǎn)權(quán)證，臨時(shí)工棚的建設(shè)也未有規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件。另查明，A公司承租期間，將房屋轉(zhuǎn)租給案外人何正，并由此引發(fā)糾紛，訴至一審法院。2012年5月2日，東嶼村委會(huì)訴至一審法院，請(qǐng)求判令：依法確認(rèn)東嶼村委會(huì)、A公司之間簽訂的《租賃協(xié)議書》已于2012年3月5日解除；A公司立即將租賃房屋騰空并返還給東嶼村委會(huì)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃協(xié)議無效

雙方當(dāng)事人之間簽訂的《租賃協(xié)議書》違反了法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。租賃合同無效后，東嶼村委會(huì)作為出租人，有權(quán)請(qǐng)求參照合同約定的租金要求A公司支付房屋占有使用費(fèi)并要求返還涉案房屋。關(guān)于A公司提出的與案外人何正之間簽訂的涉案臨時(shí)用地與建筑物的轉(zhuǎn)租行為合法性已經(jīng)得到司法確認(rèn)問題。涉案房屋無相關(guān)建設(shè)規(guī)劃許可證也無房屋產(chǎn)權(quán)證，故適用《最高人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同無效后，僅僅是可以參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋占有使用費(fèi)。

律師說法：如何認(rèn)定是否應(yīng)當(dāng)返還房屋

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋產(chǎn)權(quán)證，與承租人訂立的租賃合同無效。且涉案房屋若視為臨時(shí)建筑，從1997年審批至今也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過使用期限。故本案東嶼村委會(huì)、A公司之間于2009年2月18日簽訂的房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，予以支持。故東嶼村委會(huì)訴請(qǐng)A公司按照合同約定的每月27776元的標(biāo)準(zhǔn)支付2011年12月31日后的房屋使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，予以支持。A公司占有使用涉案房屋已無法律依據(jù)，應(yīng)即時(shí)予以騰空，考慮到實(shí)際需要，酌情給予A公司1個(gè)月的時(shí)間騰空。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，涉案房屋不應(yīng)作為A公司工商登記注冊(cè)的地址，應(yīng)注銷地址登記。對(duì)于A公司因合同無效而受到的損失，因其在本案中并未提出，故A公司可另案起訴。

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