一、為什么會(huì)出現(xiàn)一房二賣？

商品房一房二賣的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則

由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)同一房屋有購(gòu)買(mǎi)意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買(mǎi)者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣房人惡意串通地簽訂買(mǎi)賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。

（二）我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致

我國(guó)的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買(mǎi)賣合同到辦理過(guò)戶登記手續(xù)通常有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣的現(xiàn)象。

1.房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記不是合同的生效登記

早期，不少人對(duì)一房二賣中的買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買(mǎi)賣合同有效，未登記的買(mǎi)賣合同無(wú)效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買(mǎi)賣合同有效，簽訂在后的買(mǎi)賣合同無(wú)效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間左右著人們對(duì)“一房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個(gè)例來(lái)說(shuō)，1982年12月，最高人民法院在《關(guān)于王貴與柯作信、江妙法房屋買(mǎi)賣關(guān)系如何確認(rèn)的批復(fù)》中同意浙江省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)，即“房屋買(mǎi)賣關(guān)系，既未經(jīng)國(guó)家契稅手續(xù)，也沒(méi)取得房屋部門(mén)的認(rèn)可，認(rèn)定其買(mǎi)賣關(guān)系無(wú)效是適當(dāng)?shù)摹薄2]筆者認(rèn)為對(duì)于一房二賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”

而法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！辈⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。盡管建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。”[3]但是，依照我國(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的。由此可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

2.物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。

賣房人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買(mǎi)賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

（三）經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。由于商品房的買(mǎi)賣是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，不同于普通的消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，尤其是目前出現(xiàn)的”房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，為達(dá)到獲取更利潤(rùn)的目的，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人，侵害買(mǎi)房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。

二、一房二賣有什么法律后果？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣的行為對(duì)第一購(gòu)房人構(gòu)成了惡意違約，對(duì)第二購(gòu)房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買(mǎi)房人的合同不能得到履行，損害了購(gòu)房者的合法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背，會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來(lái)，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如上海市某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后來(lái)又與另一居民簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證，對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約，如果為甲辦理房產(chǎn)證，則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐，不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購(gòu)房者的利益受到侵害，對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。