案情介紹：買(mǎi)房戶口不遷走 賣(mài)方要求免責(zé)退還保證金

張三在2015年8月與李四簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將自己位于華新家園的一套89平米的兩居室賣(mài)與李四。合同中同時(shí)約定，李四必須在2015年11月30日前將房子上的全部戶口遷走，并扣留房款中的20萬(wàn)作為保證金。2015年9月，雙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)以后，李四將戶口遷走，但是李四的前夫王某戶口仍在涉訴房屋，經(jīng)多次協(xié)商王某拒絕遷出戶口。李四訴至法院，認(rèn)為戶口遷動(dòng)屬于戶籍部門(mén)管理，王某不屬于房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人，她已將戶口遷出，履行了合同，要求張三退還20萬(wàn)押金。

法院判決：駁回李四的訴求 押金需待過(guò)戶后返還

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張三與李四簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系真實(shí)意思表示，現(xiàn)王某不同意將戶口遷出，由此造成的違約責(zé)任應(yīng)由李四承擔(dān)，李四主張?jiān)摷s定屬于無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分的抗辯意見(jiàn)不能成立?，F(xiàn)李四要求張三退還保證金的訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，亦不予支持。

律師說(shuō)法：買(mǎi)房戶口不遷走 約定保證金保護(hù)權(quán)益

1.根據(jù)《合同法》第65條規(guī)定，當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

2.自愿平等簽訂的合同具有法律效力，對(duì)合同雙方均有約束力。當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。

本案中，雖然戶口遷移無(wú)法強(qiáng)制處理，但是基于不遷移戶口需支付違約金或者保證金等約定，法律予以支持。

由于房產(chǎn)交易復(fù)雜，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)法律人士，盡可能減少損失。