案情簡(jiǎn)介：二手房逾期付款造成風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由誰承擔(dān)

姚某稱，2011年8月5日，經(jīng)中介所介紹以620000元的價(jià)格向二被告購(gòu)買平湖市當(dāng)湖街道池海小區(qū)26幢2單元501室房屋1套，并簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同1份，同時(shí)向二被告支付80000元定金。此后，于2011年9月1日、2011年12月15日、2012年3月5日向二被告分別支付購(gòu)房款200000元、100000元、10000元。但2012年7月下旬，二被告擅自將約定房屋出租給案外人。2012年8月上旬，案外人在該房屋內(nèi)對(duì)兩名女子殘忍殺害并碎尸。隨后，要求解除原、被告之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并由二被告返還購(gòu)房款390000元。

法院判決：應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)

本案爭(zhēng)議的房屋尚未交付。二被告認(rèn)為由于的遲延付款導(dǎo)致房屋未能及時(shí)交付，故通過出租房屋收取租金而減少損失，故爭(zhēng)議房屋在合同約定的支付房款、交付房屋期滿后所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承擔(dān)。本院認(rèn)為，如確因遲延付款的違約行為給二被告造成損失，其可以在處分爭(zhēng)議房屋前對(duì)進(jìn)行催告或通過訴訟途徑解決，現(xiàn)二被告在未告知及征得同意的情況下，擅自將爭(zhēng)議房屋出租他人，其處分爭(zhēng)議房屋的行為，必然會(huì)增加房屋發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性，爭(zhēng)議房屋內(nèi)發(fā)生兇殺事件雖為意外事件，但卻系二被告出租房屋而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)事件，根據(jù)原、被告的陳述結(jié)合雙方提供的證據(jù)，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同并支付定金之后，向二被告之后支付的購(gòu)房款均系延期支付，二被告均未提出異議，系對(duì)遲延付款的默認(rèn)，故二被告以遲延付款為由，認(rèn)為發(fā)生兇殺事件的風(fēng)險(xiǎn)由承擔(dān)的理應(yīng)不足，本院不予支持，二被告理應(yīng)承擔(dān)房屋出租后所產(chǎn)生的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

律師說法：如何認(rèn)定本案的法律關(guān)系

由于二被告的出租行為，致使房屋轉(zhuǎn)讓合同所約定的標(biāo)的物，在尚未交付時(shí)，其狀況與雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)發(fā)生變化，致無法正常居住及房屋價(jià)值發(fā)生貶損等情形，如合同繼續(xù)履行，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，解除雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同的請(qǐng)求。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)房屋轉(zhuǎn)讓合同約定，購(gòu)房余款的第二次支付時(shí)間為2011年9月25日，但在該時(shí)間屆滿后并未支付購(gòu)房款至約定的金額，其雖抗辯認(rèn)為簽訂合同時(shí)二被告未告知房屋存在抵押貸款情況，事后曾要求二被告還清銀行貸款，然后再支付剩余購(gòu)房款，但所述情況并無證據(jù)證實(shí)；退一步講，即使本案爭(zhēng)議房屋存在抵押貸款情況，也并不能證明該情況會(huì)影響合同的正常履行，只要按約支付購(gòu)房余款，二被告即可還清貸款，為辦理過戶手續(xù)，延期付款的該行為與被告推遲交房。

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