案情簡(jiǎn)介：僅有收據(jù)能否向開(kāi)發(fā)商主張存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

2014年7月9日，顧某稱：2010年11月5日，顧某與A公司簽訂《“南山1910”住宅房屋位置確認(rèn)書(shū)》，約定顧某購(gòu)買(mǎi)A公司開(kāi)發(fā)的坐落于大連市中山區(qū)南山路南山1910D區(qū)14號(hào)樓，顧某于當(dāng)日向A公司支付確認(rèn)金1000萬(wàn)元，后A公司拒不履行合同義務(wù)。故訴至法院，訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸顧某所有。2、判令A(yù)公司繼續(xù)履行雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議，為顧某辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。3、判令A(yù)公司支付違約金10，072，200.00元（計(jì)算至2014年6月30日止）。4、訴訟費(fèi)由A公司承擔(dān)。

法院判決：不應(yīng)當(dāng)予以支持

A公司僅向顧某出具了三張收款收據(jù)，并未開(kāi)具正式的發(fā)票。并且在本案審理過(guò)程中，顧某亦未能提供巨額房款的支付憑證等相關(guān)證據(jù)，故雖A公司認(rèn)可其收到了該筆房款，但雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂情況及房款支付情況均有悖常理，僅憑現(xiàn)有證據(jù)，不足以認(rèn)定雙方存在真實(shí)有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。此外，案涉房屋系A(chǔ)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的工程，顧某取得案涉房屋所有權(quán)證的前提是A公司已完成案涉房屋權(quán)屬的初始登記。而本案中，A公司稱案涉房屋并未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，進(jìn)而未完成房屋權(quán)屬的初始登記，顧某亦未能提供案涉房屋已辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，并取得房屋權(quán)屬初始登記的相關(guān)證據(jù)，故在現(xiàn)有情況下，案涉房屋尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。據(jù)此，在現(xiàn)有的條件下，對(duì)顧某主張A公司繼續(xù)履行協(xié)議、為其辦理案涉房屋過(guò)戶手續(xù)的訴請(qǐng)，法院不予支持。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定是否繼續(xù)履行合同

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！盇公司至今沒(méi)有將其所售案涉房屋辦理抵押注銷手續(xù)并進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案登記，已構(gòu)成違約。2012年9月30日的《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》還約定，A公司確保所售房屋在2013年5月31日正式交房，并保證在正式交房一年內(nèi)，具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，否則由其承擔(dān)房款總額日萬(wàn)分之三的違約金。事實(shí)上，雙方還沒(méi)有簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》正式文本，相關(guān)手續(xù)還不完備。案涉工程至今沒(méi)有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，A公司未完成案涉房屋的備案登記，未能在2014年5月31日前達(dá)到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件，其違約行為處于持續(xù)狀態(tài)。因此，顧某主張A公司應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)，有理有據(jù)，但顧某請(qǐng)求法院判令A(yù)公司為其辦理“南山1910”D區(qū)14號(hào)樓房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，尚不具備條件，其可另行主張。

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