案情簡(jiǎn)介：原房主擅自出租并抵押，能否繼續(xù)履行合同

魏某稱，2011年9月19日，原、雙方簽訂《售房協(xié)議》，約定將所有的位于蘭州市張掖路87號(hào)中廣大廈第25層辦公用房轉(zhuǎn)讓給魏某，涉案房屋面積1284.0l平方米，單價(jià)為12800元／平方米，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為16435328元，該價(jià)款已包含了辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地稅、印花稅等各種稅、費(fèi)。售房協(xié)議簽訂后，魏某按約履行了自己的付款義務(wù)，而卻一再違反合同約定及法律規(guī)定，未積極辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需的評(píng)估、稅務(wù)、測(cè)繪等相關(guān)手續(xù)，未向產(chǎn)權(quán)交易中心報(bào)送辦理產(chǎn)權(quán)證書所需的相關(guān)資料，未向魏某交付房屋，且為謀取不當(dāng)利益，在雙方協(xié)議簽訂后私自將已出售給魏某的房屋對(duì)外出租并在未告知魏某的情形下私自將涉案房屋抵押給他人。綜上行為不僅違反了雙方所簽合同的約定及相關(guān)法律的規(guī)定，且嚴(yán)重違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則，已構(gòu)成惡意違約，其行為給魏某造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

法院判決：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行

本院認(rèn)為，因雙方合同未履行完畢，魏某未交清房款，亦未交付房屋并辦理過(guò)戶登記，該訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人并未轉(zhuǎn)移到魏某名下，將房屋出租的收益應(yīng)屬所有，魏某主張房屋租金無(wú)法律依據(jù)，對(duì)該請(qǐng)求本院不予支持。因魏某尚欠購(gòu)房款8435328元，在魏某撤銷銀行抵押所支付銀行的本金及利息中抵頂魏某尚欠的購(gòu)房款8435328元(多退少補(bǔ))，辦理過(guò)戶的各項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)合同約定，應(yīng)由王某承擔(dān)。判決：魏某與王某簽訂的房屋買賣合同(售房協(xié)議)繼續(xù)履行；魏某辦理解除房屋的抵押手續(xù)。

律師說(shuō)法： 如何認(rèn)定本案的協(xié)議是否有效

協(xié)議是否已終止履行。王某認(rèn)為，本案中，因魏某未能向第三方支付足額購(gòu)房款，導(dǎo)致交易中止，售房協(xié)議已終止履行，王某完全享有先履行抗辯權(quán)。經(jīng)本院調(diào)查，青白石信用社在雙方簽訂買賣協(xié)議后，簽訂了三方協(xié)議，魏某打入1000萬(wàn)元房款的當(dāng)日，青白石信用社扣清王某抵押的貸款及利息后，退出了三方協(xié)議，經(jīng)王某及魏某同意，將三方協(xié)議收回銷毀。根據(jù)售房協(xié)議第三條約定，魏某在王某辦理完房產(chǎn)的評(píng)估、稅務(wù)、測(cè)繪等相關(guān)手續(xù)，收到證件收據(jù)后，將剩余房款通過(guò)三方協(xié)議支付王某。因三方協(xié)議在青白石信用社扣清抵押貸款及利息后就已終止，依據(jù)該條款，魏某向王某支付了1200萬(wàn)元購(gòu)房款后再未付款并不違反雙方協(xié)議的約定，且售房協(xié)議中，未明確約定魏某應(yīng)向第三方支付全額購(gòu)房款，王某不能據(jù)此主張自己享有先履行抗辯權(quán)，其主張對(duì)方先違約導(dǎo)致協(xié)議終止的理由不能成立。因雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)。

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