案情簡(jiǎn)介：抵債房產(chǎn)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，是否影響抵債協(xié)議效力

2009年2月19日，王某稱，2004年3月10日，王某與鄧某協(xié)商將王某開發(fā)的位于北泉鎮(zhèn)北泉新村幸福苑以北的第三間自建房以10.5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給鄧某。后因該房未能通過(guò)工程質(zhì)量驗(yàn)收且未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，鄧某亦未支付相應(yīng)房款。根據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，鄧某立即返還房屋，并由鄧某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

法院判決：房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效

法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第(六)項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案原告王某與被告鄧某雖然在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成了房屋抵讓協(xié)議，即房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第(五)項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，故原告的訴請(qǐng)合法有據(jù)，予以支持。被告認(rèn)為雙方的抵賬行為合法、有效的抗辯理由于法無(wú)據(jù)，不予采納。關(guān)于原告欠被告的工程款，被告可另案處理。判決：一、原告王某與被告鄧某之間的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；二、被告鄧某于本判決生效后五日內(nèi)返還王某位于北泉鎮(zhèn)北泉新村幸福苑以北第三套房屋。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定抵押權(quán)能否實(shí)現(xiàn)

根據(jù)2003年9月1日的協(xié)議，鄧某為工程墊資后，王某又沒(méi)有按期返還鄧某墊資款的本利，即在雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同和墊資協(xié)議約定的工程款給付期限屆滿后，王某沒(méi)有按約定的數(shù)額和期限給鄧某付清相應(yīng)數(shù)額的工程款和墊資款的本利。王某作為債務(wù)人沒(méi)有按期全部履行到期債務(wù)，鄧某作為抵押權(quán)人其抵押權(quán)因此具有了實(shí)現(xiàn)的條件。抵押權(quán)人與抵押人自愿協(xié)商后達(dá)成處分抵押財(cái)產(chǎn)的抵債協(xié)議合法、有效。抵債房產(chǎn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記并不影響該抵債協(xié)議的效力，因?yàn)榈怯洸皇俏餀?quán)變動(dòng)的前置條件。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。王某雖然否認(rèn)鄧某施工的建設(shè)工程已經(jīng)竣工，但其認(rèn)可自2004年起已經(jīng)使用該建設(shè)工程至今。因此，自王某接收并使用鄧某施工的建設(shè)工程之日起，該建設(shè)工程就依法視為竣工。在幸福苑工程竣工后兩個(gè)月，王某仍然沒(méi)有付清鄧某的工程款。債務(wù)履行期限屆滿，王某作為債務(wù)人沒(méi)有全部履行債務(wù)，鄧某的抵押權(quán)就具備了實(shí)現(xiàn)的條件。因此，王某關(guān)于房產(chǎn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程未竣工驗(yàn)收、鄧某應(yīng)另行主張工程款的辯解于法無(wú)據(jù)，不予采納。

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