一、二手房一房二賣怎樣產(chǎn)生？

1、誠信的缺失

我國自古以來是誠信禮儀之邦，然而，隨著時代的演變，經(jīng)濟利益的驅(qū)使，部分市場交易主體對誠信二字僅存于紙面而不付諸實踐?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)社會從法理學(xué)上分析是“陌生人社會”，其是相對于“熟人社會”而言的，舉個普通的例子來講，現(xiàn)代城市商品房的左鄰右舍可能居住在一起十幾年都不認識隔壁住的是誰。而這樣的“陌生人社會”所衍射出來的一個現(xiàn)象就是在市場交易過程中某一主體違背誠信做交易，其換個地方進行交易便不怕遇見“熟人”（即過去被騙的人）。而在“熟人社會”中，舉例來說，如農(nóng)村，某一村民違背誠信欺騙了另外的村民，可能當天就全村知曉，其無法在村里立足。 “一房二賣”這種市場交易在現(xiàn)代城鎮(zhèn)中的普遍性，其外部源于其社會環(huán)境的陌生，但其思想根源在于誠信的缺失。

2、利益的驅(qū)使

從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，人的行為在很大程度上會受到利益的驅(qū)使，當然這里的利益未必是金錢上的，也不代表是貶義的，僅就從“一房二賣”這個角度而言，由于獲利空間大而違法或違約成本低的情況下，極易引導(dǎo)市場主體從事該行為。以深圳的二手房交易慣例來說，其合同文本一般是采用中介出具的合同樣板，對于其中未能按約定交付房屋的違約責任約定一般是定金罰則與違約金相并存的約定。因一般定金的最高標準不得超過合同標的額的20%，故而定金的懲罰相對不高，而違約金的數(shù)額即使約定過高也不見得能在訴訟或仲裁中獲得支持，因為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的”過分高于造成的損失”?！倍逗贤ā返谝话僖皇臈l第二款規(guī)定是“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”因此，在前述中介的合同范本當中一般當事人采用的是合同標的額30%的違約金，但這里由于存在著合同簽訂中的價格并非真正的交易價格（主要是為了避稅）的時候，又會導(dǎo)致違約金的進一步降低。違反合同約定將出賣的二手房進行“一房二賣”的出賣人，其之所以從事該違約行為，其從經(jīng)濟上的角度已經(jīng)算了一筆帳，就是其再次出賣所獲的利益高于其違約或違法成本，而且由于其所處的環(huán)境主要為陌生人的社會圈，因此，即使其違背誠信從事交易，其也不過于擔心其會在其他場合從事交易時遭受別人的質(zhì)疑，當然從這點來說，也跟我國現(xiàn)行關(guān)于個人誠信檔案未予以建立且規(guī)范化存在著一定關(guān)系。

3、法律規(guī)制的不足

目前我國對二手房出賣人從事“一房二賣”的交易行為并無具體的法律法規(guī)或其他規(guī)范性的規(guī)定，而對一手房的“一房二賣”問題則有明確的司法解釋，主要見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”中的第二項就是“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡颂幍纳唐贩抠I賣合同根據(jù)該司法解釋第一條“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”并不適用二手房買賣合同。但深圳市中級人民法院于近期出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見及說明（征求意見稿第一稿）》第14條做了規(guī)定，可惜該規(guī)定一方面為地方性法院的指導(dǎo)意見，效力較低、另一方面其規(guī)定本身亦存在一定的缺陷，有關(guān)此點將在下文做分析。因此，目前我國對二手房“一房二賣”的糾紛一般適用《合同法》的總則及分則有關(guān)“買賣合同”一章的規(guī)定。 由于法律規(guī)范具有預(yù)見性、指導(dǎo)性及教育性等功能，因此，法律規(guī)范對法律主體行為規(guī)制的缺乏就容易導(dǎo)致糾紛的發(fā)生或違法、違約行為的頻發(fā)。

 4、買受人法律風險防范意識較弱

二手房交易時常借助中介的居間作用來實現(xiàn)，出賣人與買受人在信息上存在不對稱，尤其是對買受人來說。二手房一般的交易流程也給出賣人操作“一房二賣”留有空間，買受人在購買二手房時，除非是一次性全額付款的，不然，就深圳而言，一般是買受人與出賣人一起就購房首期款做資金監(jiān)管后買受人辦理銀行按揭貸款時辦理房屋過戶手續(xù)，由于在此過程中僅簽了二手房買賣合同未無任何物權(quán)的公示效力，故而，出賣人仍為二手房的權(quán)利人，其仍有權(quán)就其房屋另作處分，而買受人一般在這過程中基于其法律風險防范意識較弱而可能遭受損失。

二、 一房二賣法律有什么規(guī)定？

從上文可知，現(xiàn)行我國法律規(guī)范性文件對二手房買賣“一房二賣”的規(guī)定存在一定空白，而上文提及的深圳市中級人民法院出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見及說明（征求意見稿第一稿）》有關(guān)二手房“一房二賣”以及其延伸法律問題的規(guī)定卻具有一定的參考意義，以下僅從條文本身的規(guī)定以及存在的缺陷提出一定的分析，以下提及的《指導(dǎo)意見》均指上述深圳市中級人民法院出具的《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見及說明（征求意見稿第一稿）》。《指導(dǎo)意見》第14條規(guī)定：“房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房產(chǎn)高價出賣給第三人，導(dǎo)致買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、由出賣人返還已付購房款及利息并賠償兩份買賣合同的差價損失。”深圳市中級人民法院對此規(guī)定的解釋是“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該規(guī)定只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的買賣合同糾紛，且對于買受人的損失如何認定亦未作規(guī)定。而本條對于一、二手房買賣合同糾紛均可適用。我們認為，出賣人在簽訂買賣合同后將房產(chǎn)又高價另賣他人，導(dǎo)致買受人合同目的無法實現(xiàn)時，買受人難以證明其實際損失大小的，出賣人一房兩賣獲取的差額利益可視為買受人的損失。首先，根據(jù)公平和誠實信用原則，出賣人不應(yīng)當從其違約行為中獲取利益。其次，最高人民法院《關(guān)于審理專利糾紛案件適用法律問題的若干規(guī)定》中規(guī)定，人民法院追究侵權(quán)人的賠償責任時，可以根據(jù)權(quán)利人的請求，按照權(quán)利人因被侵權(quán)所受到的損失或者侵權(quán)人因侵權(quán)所獲得的利益確定賠償數(shù)額。參照該規(guī)定精神，我們認為，出賣人違約就是為了將房產(chǎn)高價另賣他人獲取差價利益，那么出賣人的賠償責任可以按照其因違約所獲得的利益來確定賠償數(shù)額。” 雖然深圳市中級人民法院的解釋存在一定的道理，但從法理的角度分析，其卻存在以下缺陷：

（1）、指導(dǎo)意見第14條違背了法律位階的原則。 深圳市中級人民法院認為該規(guī)定一方面也可以適用于一手房買賣合同，然而，有關(guān)一手房買賣合同的懲罰性規(guī)定在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條已做了明文的規(guī)定。最高人民法院的司法解釋作為全國人大及常委會制定的法律在審判實踐中的進一步解說，其效力高于地方性的法規(guī)或規(guī)章，而深圳市中級人民法院制定的指導(dǎo)意見從法律位階來說，其效力僅具有參考功能且僅限于地方使用。可見，深圳市中級人民法院該規(guī)定明顯修改且僭越了其權(quán)限。

 （2）、指導(dǎo)意見第14條修改了上位法。 深圳市中級人民法院對二手房“一房二賣”中遭受損失的買受人規(guī)定的救濟方式是：“買受人可以請求解除合同、由出賣人返還已付購房款及利息并賠償兩份買賣合同的差價損失。”從條文表述來看，出賣人要承受的責任是返還已取得的房款、利息及兩份合同的差價。而最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對二手房“一房二賣”中遭受損失的買受人規(guī)定的救濟方式是：“無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任?！标P(guān)鍵的區(qū)別在于后者規(guī)定了雙倍懲罰賠償，即買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償而非兩份合同的差價。最高人民法院的該司法解釋是將商品房買賣作為消費品來看待，借鑒《消費者權(quán)益保護法》第49條的規(guī)定而采用該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。從這非常明顯的看出深圳市中級人民法院出具的指導(dǎo)意見明顯修改了出賣人的違約責任。故而，深圳市中級人民法院的指導(dǎo)意見出發(fā)點雖好，但其存在僭越自身權(quán)限的問題，從指導(dǎo)意見本身的效力來看就存在違法之嫌。