案情簡(jiǎn)介：房屋轉(zhuǎn)讓后仍出租他人，是否可要求租戶(hù)騰讓

楊某、楊大稱(chēng)：寶應(yīng)縣安宜東路61號(hào)房屋原為A公司所有。2011年1月，楊某、楊大通過(guò)拍賣(mài)取得該房屋。2011年7月，寶應(yīng)縣房產(chǎn)局依法注銷(xiāo)A公司對(duì)該房屋的所有權(quán)證書(shū)，并登記為楊某、楊大所有。楊某、楊大得知A公司在2010年2月已將該房屋出租給蔡某，租期至2013年2月28日。楊某、楊大自2011年7月取得該房屋所有權(quán)之日，即對(duì)該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，A公司在此情況下仍然收取該房屋的租金，侵害了楊某、楊大的所有權(quán)，已經(jīng)收取的租金應(yīng)返還給楊某、楊大。蔡某明知該房屋屬于楊某、楊大且未與楊某、楊大簽訂租賃合同的情況下，仍舊使用該房屋沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予以騰讓交還楊某、楊大，并支付房屋使用費(fèi)。

法院判決：不予支持訴訟請(qǐng)求

法院認(rèn)為：物權(quán)所有人對(duì)其所有的物享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。本案系房地產(chǎn)物權(quán)糾紛，楊某、楊大系房產(chǎn)登記簿所記載的本案房產(chǎn)所有權(quán)人，A公司系房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人，楊某、楊大享有所有權(quán)的房屋所占有的土地系國(guó)有劃撥土地，其用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，對(duì)于該類(lèi)土地上的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。另根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。本案房、地權(quán)屬分離，房屋依附于土地存在，房、地作為不動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)無(wú)法分割。因此，本案訟爭(zhēng)房屋房、地權(quán)屬分離，楊某、楊大對(duì)該房地產(chǎn)不享有完全的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。楊某、楊大在房、地權(quán)屬尚未統(tǒng)一的情況下，要求蔡某騰讓房屋，不予支持。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定是否可以要求騰讓房屋

楊某、楊大已取得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)，但尚未取得附屬土地的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。本案中，楊某、楊大已被有權(quán)機(jī)關(guān)登記為訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)人，目前并無(wú)證據(jù)足以推翻該產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的證明效力或證明存在法律規(guī)定的其他情形，因此，其已取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。

楊某、楊大有權(quán)要求蔡某騰讓涉案房屋。在（2004）揚(yáng)執(zhí)字第44號(hào)民事裁定生效后，A公司無(wú)權(quán)將涉案房地產(chǎn)出租、受益。蔡某與A公司簽訂的租賃協(xié)議約定的租賃期限至2014年2月28日止，在此期限屆滿前，楊某、楊大已取得涉案房屋的所有權(quán)，租期屆滿后蔡某繼續(xù)占用涉案房屋未經(jīng)所有權(quán)人楊某、楊大的同意，存在過(guò)錯(cuò)。因此，作為該房屋的所有權(quán)人，楊某、楊大有權(quán)要求蔡某騰讓房屋。但由于楊某、楊大尚未取得涉案土地使用權(quán)，其向A公司、蔡某主張騰讓前按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占用費(fèi)用，因涉及第三方土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)在其與第三方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系后另行主張。

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