案情簡介：與原租戶發(fā)生爭議致使不能交付，能否解除合同

10月30日，陸某與案外人陳某（陸某丈夫）向A公司領(lǐng)取訟爭租賃房屋租金150萬元和履約保證金4萬元。11月29日，陳某、鄭某與陳亞平簽訂《共同投資協(xié)議》，約定共同投資開發(fā)參茸保健品商店。陳某、鄭某以陸某為被告提起訴訟，請(qǐng)求：解除雙方2007年11月5日簽訂的房屋租賃合同；判令陸某返還房屋租金和履約保證金154萬元；判令陸某賠償經(jīng)濟(jì)損失80萬元；由陸某承擔(dān)訴訟費(fèi)。

法院判決：解除租賃合同

陳某、鄭某拍租陸某所有的麗水市城東路116-3號(hào)商業(yè)用房和116號(hào)二樓營業(yè)用房支付了傭金4.5萬元，該損失應(yīng)由陸某進(jìn)行賠償，但陳某、鄭某為實(shí)現(xiàn)與案外人《共同投資協(xié)議》而支付的款項(xiàng)，作為其與陸某之間的《房屋租賃合同》的違約損失，已超過了合同法規(guī)定的“不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失”，故對(duì)該主張不予支持。麗水便民藥店并非本案《房屋租賃合同》的相對(duì)方，其與陸某之間的租賃行為系另一法律關(guān)系，應(yīng)另行處理。判決：陳某、鄭某與陸某2007年11月5日簽訂的《房屋租賃合同》予以解除。

律師說法：如何是否構(gòu)成違約

經(jīng)審查，當(dāng)事人在合同中就合同的解除事宜未作約定的，應(yīng)當(dāng)適用我國合同法關(guān)于法定解除的規(guī)定予以判別。本案案涉合同約定的出租人應(yīng)當(dāng)向承租人交付房屋之時(shí)，因其與該房屋的原承租人麗水便民藥店糾紛成訟，致使不能交付，此事實(shí)當(dāng)事人無爭議。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按約交付租賃物為其負(fù)有的合同主要義務(wù)，或稱基本義務(wù)；承租人依合同占有租賃物而收益，系其所追求的合同目的。如前所述，因出租人陸某不能按約定時(shí)間交房，致使承租人陳某、鄭某無法使用該房屋以獲取收益，勢(shì)必造成其不能實(shí)現(xiàn)合同目的。陳某、鄭某經(jīng)公開拍租程序與陸某簽訂的《房屋租賃合同》及《新世紀(jì)拍賣有限公司拍租成交確認(rèn)書》，符合法律規(guī)定，屬有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定全面履行自己的義務(wù)。但作為出租方的陸某在合同約定期限內(nèi)，未能交付租賃物，已構(gòu)成違約，鑒于租賃物的交付約定應(yīng)屬租賃合同的基本條款和主要內(nèi)容，陸某的違約行為，已構(gòu)成根本違約，承租方有權(quán)提出解除合同，故對(duì)陳某、鄭某要求與陸某解除合同的訴請(qǐng)，予以支持。陸某應(yīng)返還已收取的租金和履約保證金，并賠償陳某、鄭某相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

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