案情簡介：房產(chǎn)商未取得許可證，擅自出租能否解約

鄭某、A公司、B公司稱，知C公司違法出租三層夾層和四層違建房屋，被城管、消防認(rèn)定為違法后，未采取補(bǔ)救措施，在免租期未滿前，既函告《補(bǔ)充協(xié)議》無效，又要求申請人幫其補(bǔ)交地價(jià)款以解決違建問題，同時(shí)，因租賃面積銳減致重新裝修等成本加大，雙方就此協(xié)商中，知C公司即起訴解除合同，其行為構(gòu)成根本性違約。鄭某、A公司、B公司對合同部分無效及造成的損失沒有過錯(cuò)，由于承租面積銳減，鄭某、A公司、B公司享有不安抗辯權(quán)，因此，鄭某、A公司、B公司不應(yīng)承擔(dān)遲交租金的責(zé)任，且有權(quán)要求繼續(xù)履行合同以減少損失，知C公司應(yīng)賠償因此給鄭某、A公司、B公司造成的裝修損失、退還50萬元裝修補(bǔ)償金、違建部分的租金、押金，承擔(dān)消防罰款。

法院判決：雙方均有過錯(cuò)

本案知本大廈三層夾層和四層至今無房產(chǎn)證，知C公司未按有關(guān)法律規(guī)定取得規(guī)劃、建筑部門的相關(guān)許可，其提供的國土和房管部門函件亦表明，該房產(chǎn)合法使用的前提是必須取得相關(guān)行政部門的審批許可。知C公司明知該部分面積不得出租仍提供給鄭某使用不符合法律規(guī)定，其無權(quán)收取該部分面積的租金并承擔(dān)相應(yīng)過錯(cuò)。鄭某輕信知C公司稱正在補(bǔ)辦房產(chǎn)證的承諾，明知部分房屋無房產(chǎn)證仍承租，亦有過錯(cuò)。因此，知C公司、鄭某應(yīng)對《補(bǔ)充協(xié)議》中涉及該部分面積的內(nèi)容無效和因此導(dǎo)致的損失各負(fù)擔(dān)50%的責(zé)任。鄭某等人稱出租上述房屋的責(zé)任應(yīng)由知C公司一方承擔(dān)的理由不足，本院不予支持。

律師說法：是否能解除合同

根據(jù)《知本大廈裙樓租賃合同》第四條規(guī)定，鄭某應(yīng)于每月六日前將經(jīng)營項(xiàng)目總營業(yè)額的9.8％作為扣點(diǎn)提成管理費(fèi)，支付至知C公司指定賬戶，如鄭某故意隱瞞營業(yè)額或拒絕知C公司按約定方式進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，少交或不按期繳納，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，知C公司并有權(quán)單方面解除租賃合同。上述合同內(nèi)容系雙方自愿達(dá)成，未違反法律禁止性規(guī)定。根據(jù)約定，知C公司收取的營業(yè)扣點(diǎn)提成管理費(fèi)按實(shí)際試營業(yè)或開業(yè)日期起計(jì)算，2007年12月29日，鄭某開辦的水都休閑中心試營業(yè)，但鄭某及其經(jīng)營的A公司至今未向知C公司報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表、通報(bào)經(jīng)營收入，也未按約定向知C公司支付扣點(diǎn)提成管理費(fèi)，據(jù)此，雙方約定的解除合同的條件已經(jīng)成就，知C公司有權(quán)行使解除權(quán)。鄭某等人要求繼續(xù)履行合同，并以租賃面積銳減成本加大、以及扣點(diǎn)提成的約定違反地方法規(guī)規(guī)定，要求予以廢除的理由不能成立。

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