一、貸款不成的違約責(zé)任

在簽訂《認(rèn)購書》和《商品房買賣合同》的時候，能否得到銀行貸款事實上是一個不確定的東西，而獲得銀行貸款又是購房者履行《商品房買賣合同》的必要保障。這樣，問題就出現(xiàn)了，即《商品房買賣合同》能否得以履行并不取決于購房者和開發(fā)商，而是取決于銀行是否同意發(fā)放貸款。

銀行不同意發(fā)放貸款，一般認(rèn)為有三種情形：

（一）不可抗力：如果信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因，即政府或銀行的原因，這種情形屬于不可歸責(zé)于購房者和開發(fā)商的原因，自然可以退房退定金。

（二）開發(fā)商的問題：如果屬于開發(fā)商的原因，如開發(fā)商未能與銀行協(xié)調(diào)好合作關(guān)系，或者是開發(fā)商所售項目不具備貸款條件等。這種情形當(dāng)然可以退房，在一定條件下還可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）其它問題：購房者積極履行了貸款申請手續(xù)，而銀行因不屬于上面列舉的原因不同意發(fā)放貸款的情況下，購房者能不能要求退房？這種情形下，開發(fā)商往往以屬于購房者個人原因作為理由拒絕退房，比如業(yè)主是個人信用問題而不能放款、供第二套第三套導(dǎo)致不能放款、銀行對他的還款能力質(zhì)疑而不能放款，成年人應(yīng)當(dāng)對自己的行為負(fù)責(zé)等等。在這種情況下不能簡單認(rèn)定由購房者承擔(dān)違約責(zé)任，原因是：

首先，實踐當(dāng)中，銀行拒絕貸款也往往是綜合很多因素的結(jié)果，很難簡單地說清楚是哪一個具體的原因，事實上銀行往往也不會明確告知拒絕貸款的原因。其次購房者在選擇貸款成數(shù)的時候，往往依據(jù)的是開發(fā)商及其銷售人員的介紹或者推薦，開發(fā)商為了促銷也幾乎不會告訴購房者能夠貸款的條件，甚至很多開發(fā)商的銷售人員會口頭向你承諾貸款沒問題。事實上開發(fā)商也不一定非常清楚銀行發(fā)放貸款所需要的詳細(xì)條件，開發(fā)商也多數(shù)情況下也不會告知購房者如果貸不到款會出現(xiàn)怎樣的后果。購房者所能了解到的信息也是最少的，與開發(fā)商相比，信息是嚴(yán)重不對等的。

綜上所述，銀行拒絕貸款后，將責(zé)任簡單地歸咎于購房者是顯然不公平的，除非購房者拒絕提供銀行貸款所需個人資信材料，或者在《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》中的補充協(xié)議明確約定了貸款不成購房者應(yīng)當(dāng)以其他方式支付剩余購房款。否則的話，在購房者按照要求提交了個人貸款資料的情況下，貸款未獲批準(zhǔn)的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)歸咎于購房者，購房者當(dāng)然也就有權(quán)要求解除合同了，即有權(quán)要求退房。

二、貸款不成能不能退定金，退房，應(yīng)區(qū)別不同情況：

（一）如僅簽署認(rèn)購書尚未簽訂正式的預(yù)售合同，購房者可以在簽訂正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》時要求特別約定“如銀行按揭不成，買方有權(quán)解除合同”，在開發(fā)商拒不同意導(dǎo)致合同無法無法簽訂的情況下，雙方均無過錯，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房者定金。

（二）如已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了正式的預(yù)售合同則需要看合同約定：

1、如合同對按揭貸款不成的后果沒有約定，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規(guī)定，購房者有權(quán)解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房款本息及購房定金。

2、如合同明確約定“買方按揭不足或不成需一次性自籌資金補齊或支付”，買方無權(quán)解除合同，買方退房不買的，開發(fā)商可以沒收定金并追究其違約責(zé)任。這里特別提醒購房者，簽訂時務(wù)必注意發(fā)現(xiàn)這種條款不要簽字，并堅決要求修改，以免構(gòu)成退房不成反構(gòu)成違約的情況。

除此之外，要特別提醒您，簽訂認(rèn)購書后，即使明知按揭不成，買方也應(yīng)當(dāng)在約定的時間內(nèi)到開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商簽訂預(yù)售合同，并要求加入按揭不成有權(quán)解約的條款，否則開發(fā)商將可能以購房者在約定期限內(nèi)無故不簽訂預(yù)售合同為由沒收定金。

綜上所述，銀行拒絕貸款后，將責(zé)任簡單地歸咎于購房者是顯然不公平的，除非購房者拒絕提供銀行貸款所需個人資信材料，或者在《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》中的補充協(xié)議明確約定了貸款不成購房者應(yīng)當(dāng)以其他方式支付剩余購房款。否則的話，在購房者按照要求提交了個人貸款資料的情況下，貸款未獲批準(zhǔn)的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)歸咎于購房者，購房者當(dāng)然也就有權(quán)要求解除合同了，即有權(quán)要求退房。在具體問題的認(rèn)定上，購房者往往不具有相關(guān)法律知識，最好在律師的陪同下簽訂相關(guān)的認(rèn)購書、合同、補充協(xié)議等，不要亂簽字造成本來不屬于自己的原因還要承擔(dān)違約責(zé)任的情況發(fā)生。