一、貸款不成的違約責(zé)任

在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)候，能否得到銀行貸款事實(shí)上是一個(gè)不確定的東西，而獲得銀行貸款又是購(gòu)房者履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的必要保障。這樣，問(wèn)題就出現(xiàn)了，即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》能否得以履行并不取決于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，而是取決于銀行是否同意發(fā)放貸款。

銀行不同意發(fā)放貸款，一般認(rèn)為有三種情形：

（一）不可抗力：如果信貸政策發(fā)生變化或者銀行自身原因，即政府或銀行的原因，這種情形屬于不可歸責(zé)于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的原因，自然可以退房退定金。

（二）開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題：如果屬于開(kāi)發(fā)商的原因，如開(kāi)發(fā)商未能與銀行協(xié)調(diào)好合作關(guān)系，或者是開(kāi)發(fā)商所售項(xiàng)目不具備貸款條件等。這種情形當(dāng)然可以退房，在一定條件下還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）其它問(wèn)題：購(gòu)房者積極履行了貸款申請(qǐng)手續(xù)，而銀行因不屬于上面列舉的原因不同意發(fā)放貸款的情況下，購(gòu)房者能不能要求退房？這種情形下，開(kāi)發(fā)商往往以屬于購(gòu)房者個(gè)人原因作為理由拒絕退房，比如業(yè)主是個(gè)人信用問(wèn)題而不能放款、供第二套第三套導(dǎo)致不能放款、銀行對(duì)他的還款能力質(zhì)疑而不能放款，成年人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)等等。在這種情況下不能簡(jiǎn)單認(rèn)定由購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任，原因是：

首先，實(shí)踐當(dāng)中，銀行拒絕貸款也往往是綜合很多因素的結(jié)果，很難簡(jiǎn)單地說(shuō)清楚是哪一個(gè)具體的原因，事實(shí)上銀行往往也不會(huì)明確告知拒絕貸款的原因。其次購(gòu)房者在選擇貸款成數(shù)的時(shí)候，往往依據(jù)的是開(kāi)發(fā)商及其銷(xiāo)售人員的介紹或者推薦，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)也幾乎不會(huì)告訴購(gòu)房者能夠貸款的條件，甚至很多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員會(huì)口頭向你承諾貸款沒(méi)問(wèn)題。事實(shí)上開(kāi)發(fā)商也不一定非常清楚銀行發(fā)放貸款所需要的詳細(xì)條件，開(kāi)發(fā)商也多數(shù)情況下也不會(huì)告知購(gòu)房者如果貸不到款會(huì)出現(xiàn)怎樣的后果。購(gòu)房者所能了解到的信息也是最少的，與開(kāi)發(fā)商相比，信息是嚴(yán)重不對(duì)等的。

綜上所述，銀行拒絕貸款后，將責(zé)任簡(jiǎn)單地歸咎于購(gòu)房者是顯然不公平的，除非購(gòu)房者拒絕提供銀行貸款所需個(gè)人資信材料，或者在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的補(bǔ)充協(xié)議明確約定了貸款不成購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以其他方式支付剩余購(gòu)房款。否則的話，在購(gòu)房者按照要求提交了個(gè)人貸款資料的情況下，貸款未獲批準(zhǔn)的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)歸咎于購(gòu)房者，購(gòu)房者當(dāng)然也就有權(quán)要求解除合同了，即有權(quán)要求退房。

二、貸款不成能不能退定金，退房，應(yīng)區(qū)別不同情況：

（一）如僅簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未簽訂正式的預(yù)售合同，購(gòu)房者可以在簽訂正式的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》時(shí)要求特別約定“如銀行按揭不成，買(mǎi)方有權(quán)解除合同”，在開(kāi)發(fā)商拒不同意導(dǎo)致合同無(wú)法無(wú)法簽訂的情況下，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者定金。

（二）如已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂了正式的預(yù)售合同則需要看合同約定：

1、如合同對(duì)按揭貸款不成的后果沒(méi)有約定，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規(guī)定，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房款本息及購(gòu)房定金。

2、如合同明確約定“買(mǎi)方按揭不足或不成需一次性自籌資金補(bǔ)齊或支付”，買(mǎi)方無(wú)權(quán)解除合同，買(mǎi)方退房不買(mǎi)的，開(kāi)發(fā)商可以沒(méi)收定金并追究其違約責(zé)任。這里特別提醒購(gòu)房者，簽訂時(shí)務(wù)必注意發(fā)現(xiàn)這種條款不要簽字，并堅(jiān)決要求修改，以免構(gòu)成退房不成反構(gòu)成違約的情況。

除此之外，要特別提醒您，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，即使明知按揭不成，買(mǎi)方也應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間內(nèi)到開(kāi)發(fā)商處與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂預(yù)售合同，并要求加入按揭不成有權(quán)解約的條款，否則開(kāi)發(fā)商將可能以購(gòu)房者在約定期限內(nèi)無(wú)故不簽訂預(yù)售合同為由沒(méi)收定金。

綜上所述，銀行拒絕貸款后，將責(zé)任簡(jiǎn)單地歸咎于購(gòu)房者是顯然不公平的，除非購(gòu)房者拒絕提供銀行貸款所需個(gè)人資信材料，或者在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的補(bǔ)充協(xié)議明確約定了貸款不成購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以其他方式支付剩余購(gòu)房款。否則的話，在購(gòu)房者按照要求提交了個(gè)人貸款資料的情況下，貸款未獲批準(zhǔn)的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)歸咎于購(gòu)房者，購(gòu)房者當(dāng)然也就有權(quán)要求解除合同了，即有權(quán)要求退房。在具體問(wèn)題的認(rèn)定上，購(gòu)房者往往不具有相關(guān)法律知識(shí)，最好在律師的陪同下簽訂相關(guān)的認(rèn)購(gòu)書(shū)、合同、補(bǔ)充協(xié)議等，不要亂簽字造成本來(lái)不屬于自己的原因還要承擔(dān)違約責(zé)任的情況發(fā)生。