案情簡介：買受人有違約行為，出賣人是否可延期交房

鄒一、鄒二與C公司簽訂《商品房買賣合同》及《合同附件》，合同及附件均無簽訂時間。淮創(chuàng)公司述稱，其與C公司是包銷關(guān)系，淮創(chuàng)公司已完全履行了義務(wù)，與本案糾紛無關(guān)。鄒一、鄒二請求：C公司立即向鄒一、鄒二交付已購房屋；C公司向鄒一、鄒二支付已付房款974.75萬元每日萬分之五的違約金；訴訟費由C公司承擔(dān)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)支付違約金

雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定，出賣人逾期交房超過10日的，買受人不選擇解除合同的，出賣人應(yīng)每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第十六條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。因鄒一、鄒二未提交任何證據(jù)證明因C公司逾期交房行為造成其實際損失的數(shù)額，故鄒一、鄒二的實際損失應(yīng)認(rèn)定為：鄒一、鄒二已付房款被C公司逾期交房期間占用的貸款利息（按中國人民銀行發(fā)布的同期一年期一般流動資金貸款基準(zhǔn)利率計息）。因違約金為以補(bǔ)償實際損失為主、以懲罰性為輔的基本性質(zhì)，違約金調(diào)整為C公司逾期交房期間占用鄒一、鄒二已付房款貸款利息的130%。

律師說法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任

《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，買受人有違約行為的，出賣人可以延期交付商品房，且無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。根據(jù)《商品房買賣合同》的約定，C公司應(yīng)于2012年12月31日交付房屋?！逗贤a(bǔ)充協(xié)議》第三條3.2約定買受人應(yīng)在商品房交付時向出賣人付清全部購房款，而鄒一、鄒二于2013年3月26日才付清全部購房款。因此，C公司可延期至2013年3月26日交付房屋。但是，鄒一、鄒二于2013年3月26日才付清全部購房款是因其遲延申請辦理貸款所致。就商品房買賣合同而言，鄒一、鄒二的主要義務(wù)是交付房款，C公司的主要義務(wù)是交付房屋。《商品房買賣合同》第九條第2項約定，“（2）逾期超過10日后……買受人不行使合同解除權(quán)的，出賣人應(yīng)每日向買受人支付已付房款萬分之五的違約金，并于實付當(dāng)日向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行”。鄒一、鄒二于2015年1月15日已收取案涉房屋，因此，C公司應(yīng)支付鄒一、鄒二相應(yīng)違約金自2013年11月23日起計至2015年1月14日止。

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