案情介紹：因限購政策無法貸款  買方請求確認(rèn)合同無效返還定金

2011年1月12日，張三、李四與大賀中介公司簽訂房地產(chǎn)買賣中介合同，約定：“張三購買李四所有的房屋一套，房屋售價為100萬元；張三在2011年1月12日支付李四購房定金1萬元；張三在2011年1月25日前支付李四40萬元，同時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（含定金）；剩余房款以銀行貸款方式一次性支付李四；款齊交房；如在國家政策變動的情況下，張三貸款受到限制，則雙方所簽本合同視為無效合同?！碑?dāng)日，張三按約支付定金1萬元。1月25日，大賀公司告知張三，因國家出臺限購政策，張三不符合購房條件，無法辦理銀行貸款。張三要求李四返還定金遭拒，故訴至法院要求：確認(rèn)雙方之間的房屋買賣關(guān)系無效；李四返還定金1萬元。

法院判決：房屋買賣合同有效且已解除 李四需返還定金

法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房地產(chǎn)買賣中介合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不存在法定的無效事由，該合同成立并有效。雙方對合同中約定的“如在國家政策變動的情況下貸款受到限制，則合同視為無效合同”這一條款發(fā)生爭議，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，來確定該條款的真實意思。本院認(rèn)為，雙方真實意思是指在貸款受政策限制而無法獲得時，合同失效，屬于附解除條件的合同。張三請求確認(rèn)合同無效，法院不予支持。法院判決，雙方合同解除，李四返還張三定金1萬元。

律師說法：因限購政策無法貸款 房屋買賣合同有效但可解除

1. 合同是否無效應(yīng)按法律規(guī)定事由來確定，不屬于當(dāng)事人約定的范疇。因此，對于雙方當(dāng)事人在合同中約定的附條件合同無效的條款，應(yīng)當(dāng)按照合同的其他有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，來確定該條款的真實意思。

2. 依據(jù)《合同法》第44條、第45條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。附條件合同中的生效與失效，是指合同的約定對合同當(dāng)事人是否產(chǎn)生約束效力，不同于法定無效而導(dǎo)致的合同無效。

本案中，雙方簽訂合同目的在于買賣房屋，而買方其核心義務(wù)就是支付價款。合同中約定張三支付的價款由自籌首付款與銀行貸款構(gòu)成，而限購政策影響了張三的支付能力，因此爭議條款是銀行貸款受限購影響而無法繼續(xù)履行合同，屬于附解除條件的合同，雙方合同予以解除。因合同所附解除條件成就而致合同解除，不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人，故李四應(yīng)當(dāng)返還定金。

由于房產(chǎn)交易復(fù)雜，在簽訂房屋買賣合同之前，應(yīng)詳細了解相關(guān)的法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。