案情簡介：劃撥土地上的房產(chǎn)買賣，未審批是否無效

案涉房屋由南山工業(yè)公司建設(shè)完工，其土地性質(zhì)為劃撥用地。深圳市人民政府辦公廳于批復(fù)，原則上同意A 公司與B公司簽訂的《聯(lián)合興辦深圳市羅浮山食品飲料公司合同書》，但該批復(fù)并未涉及變更案涉房屋的土地性質(zhì)的問題。1992年10月4日，深圳市人民政府辦公廳作出的第1254號批復(fù)僅是同意法院將C公司變賣給D公司，亦未涉及變更案涉房屋的土地性質(zhì)的問題。在案涉房屋流轉(zhuǎn)期間，相關(guān)法院裁定將案涉房屋用以抵債，同樣未變更案涉房屋的土地性質(zhì)。因此應(yīng)當確認《房屋買賣協(xié)議》合法有效；劉某協(xié)助李某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；劉某支付李某不協(xié)助辦理房地產(chǎn)證的違約金2萬元。

法院判決：駁回訴訟請求

當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。對于劉某訴請確認該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的訴訟請求不予支持。關(guān)于李某訴請劉某協(xié)助其辦理案涉房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求，雖然案涉房屋通過法院裁定的方式已經(jīng)實際交付給劉某，但案涉房屋尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，劉某協(xié)助李某辦理案涉房屋的過戶手續(xù)的條件尚未成就，故對于李某的該項訴訟請求不予支持。

律師說法：如何認定房屋買賣合同是否生效

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”劉某取得案涉房屋所有權(quán)系依據(jù)法院裁定，但因其一直未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，土地性質(zhì)由劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的手續(xù)未完成，仍為劃撥土地。在本案雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中“房屋和土地狀況”部分也明確記述“土地使用權(quán)由深圳市南山區(qū)工業(yè)發(fā)展公司取得，系行政劃撥土地，等級為三級，用途為工業(yè)倉儲用地”。本案雙方的房屋買賣行為為對劃撥土地上的房產(chǎn)的買賣，應(yīng)報有審批權(quán)的人民政府審批。本案中第1254號批復(fù)內(nèi)容僅是關(guān)于羅浮食品公司變賣給益陽華僑公司事宜，并非針對劉某與李某之間的轉(zhuǎn)讓，因此案涉房屋轉(zhuǎn)讓并未報有批準權(quán)的人民政府審批。認定案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未生效。

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