案情簡介：簽訂轉讓協(xié)議后抵押房屋，是否構成違約

《補充協(xié)議書》簽訂后，雙方開始履行各自義務。2012年4月20日，案外人黃某、梁某分別向黃某的賬戶劃入款項共計100萬元。黃某于同日向關某出具《收據(jù)》，載明：“今收到關某關于新華市場轉讓合同款訂金共壹佰萬元整（該款項分別由梁某、黃某匯入伍拾萬元整）”。2012年4月26日，工行鶴山支行與A公司簽訂《質押合同》，約定鶴山市新粵纖維有限公司（以下簡稱A公司）為鶴山市華大發(fā)展有限公司（以下簡稱B公司）的債務向債權人工行鶴山支行提供質押擔保。2012年5月7日，鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產上的他項權登記被注銷。2012年5月8日，關某往其在廣發(fā)銀行江門分行開設的資金監(jiān)管賬戶中劃入款項2000萬元。后雙方就《補充協(xié)議書》的履行問題產生爭議。2012年5月22日，黃某重新以鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產為B公司2101萬元的債務提供抵押擔保，并辦理了抵押登記手續(xù)。雙方各執(zhí)一詞，遂成本案訴訟。

法院判決：解除合同的請求應當支持

法院認為：關某與黃某簽訂的《新華市場轉讓合同》《補充協(xié)議》《補充協(xié)議書》為有效合同，各當事人應當嚴格遵照履行。關某、黃某提出的解除合同訴訟請求，應予支持。關某在購房款的支付問題上存在重大違約情形。根據(jù)本案合同的性質及嗣后的實際履行情況，黃某并不存在合同可以法定解除的情形。同時，關某2000萬元監(jiān)管資金的實際支付時間，也未超過《新華市場轉讓合同》約定的可以解除合同的15天期限，因此本案也不存在當事人約定解除情形。本案所涉及的一系列合同具備繼續(xù)履行的條件。在本案出現(xiàn)關某違約但不影響本次交易繼續(xù)進行、黃某自身合同權利并未受到實質性影響且有足夠能力與條件對自身權益進行保障的情況下，黃某于2012年5月22日將已經從銀行贖出的鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產重新設定抵押，系對其負有贖樓合同義務的違反，明顯阻礙了對方當事人合同目的的實現(xiàn)，依法構成違約。

律師說法：如何認定是否應當承擔違約責任

《補充協(xié)議書》的約定環(huán)環(huán)相扣，每一環(huán)節(jié)都是下一步驟履行的前提。黃某一方重新辦理抵押登記的行為，影響關某依約向銀行融資，導致合同事實上無法順利履行。關某支付到監(jiān)管帳戶的2000萬元資金被人民法院因其他糾紛扣劃，是在合同事實上無法履行之后發(fā)生，不影響對黃某一方構成根本違約這一事實的認定。根據(jù)《補充協(xié)議書》第八條和《新華市場轉讓合同》第八條關于違約責任的約定，若一方構成根本違約，另一方有權解除合同，并要求違約方按2000萬元承擔違約責任。若遲延履行未超過十五天，則按未付款額或已收款額的日千分之二支付逾期違約金。合同所約定的定金2000萬元性質為違約定金。約定的定金數(shù)額并未違反《中華人民共和國擔保法》第九十一條不得超過主合同標的額百分之二十的規(guī)定，合法有效。雙方在履行《補充協(xié)議書》時發(fā)生的違約行為，應適用前述約定承擔責任。

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