案情簡介：簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后抵押房屋，是否構(gòu)成違約

《補充協(xié)議書》簽訂后，雙方開始履行各自義務(wù)。2012年4月20日，案外人黃某、梁某分別向黃某的賬戶劃入款項共計100萬元。黃某于同日向關(guān)某出具《收據(jù)》，載明：“今收到關(guān)某關(guān)于新華市場轉(zhuǎn)讓合同款訂金共壹佰萬元整（該款項分別由梁某、黃某匯入伍拾萬元整）”。2012年4月26日，工行鶴山支行與A公司簽訂《質(zhì)押合同》，約定鶴山市新粵纖維有限公司（以下簡稱A公司）為鶴山市華大發(fā)展有限公司（以下簡稱B公司）的債務(wù)向債權(quán)人工行鶴山支行提供質(zhì)押擔(dān)保。2012年5月7日，鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產(chǎn)上的他項權(quán)登記被注銷。2012年5月8日，關(guān)某往其在廣發(fā)銀行江門分行開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶中劃入款項2000萬元。后雙方就《補充協(xié)議書》的履行問題產(chǎn)生爭議。2012年5月22日，黃某重新以鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產(chǎn)為B公司2101萬元的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。雙方各執(zhí)一詞，遂成本案訴訟。

法院判決：解除合同的請求應(yīng)當(dāng)支持

法院認(rèn)為：關(guān)某與黃某簽訂的《新華市場轉(zhuǎn)讓合同》《補充協(xié)議》《補充協(xié)議書》為有效合同，各當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照履行。關(guān)某、黃某提出的解除合同訴訟請求，應(yīng)予支持。關(guān)某在購房款的支付問題上存在重大違約情形。根據(jù)本案合同的性質(zhì)及嗣后的實際履行情況，黃某并不存在合同可以法定解除的情形。同時，關(guān)某2000萬元監(jiān)管資金的實際支付時間，也未超過《新華市場轉(zhuǎn)讓合同》約定的可以解除合同的15天期限，因此本案也不存在當(dāng)事人約定解除情形。本案所涉及的一系列合同具備繼續(xù)履行的條件。在本案出現(xiàn)關(guān)某違約但不影響本次交易繼續(xù)進行、黃某自身合同權(quán)利并未受到實質(zhì)性影響且有足夠能力與條件對自身權(quán)益進行保障的情況下，黃某于2012年5月22日將已經(jīng)從銀行贖出的鶴山市沙坪前進路44號、46號兩處房產(chǎn)重新設(shè)定抵押，系對其負(fù)有贖樓合同義務(wù)的違反，明顯阻礙了對方當(dāng)事人合同目的的實現(xiàn)，依法構(gòu)成違約。

律師說法：如何認(rèn)定是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

《補充協(xié)議書》的約定環(huán)環(huán)相扣，每一環(huán)節(jié)都是下一步驟履行的前提。黃某一方重新辦理抵押登記的行為，影響關(guān)某依約向銀行融資，導(dǎo)致合同事實上無法順利履行。關(guān)某支付到監(jiān)管帳戶的2000萬元資金被人民法院因其他糾紛扣劃，是在合同事實上無法履行之后發(fā)生，不影響對黃某一方構(gòu)成根本違約這一事實的認(rèn)定。根據(jù)《補充協(xié)議書》第八條和《新華市場轉(zhuǎn)讓合同》第八條關(guān)于違約責(zé)任的約定，若一方構(gòu)成根本違約，另一方有權(quán)解除合同，并要求違約方按2000萬元承擔(dān)違約責(zé)任。若遲延履行未超過十五天，則按未付款額或已收款額的日千分之二支付逾期違約金。合同所約定的定金2000萬元性質(zhì)為違約定金。約定的定金數(shù)額并未違反《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條不得超過主合同標(biāo)的額百分之二十的規(guī)定，合法有效。雙方在履行《補充協(xié)議書》時發(fā)生的違約行為，應(yīng)適用前述約定承擔(dān)責(zé)任。

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