案情簡介：逾期交房是否構(gòu)成違約，應(yīng)解除租賃合同

陳某稱，2013年10月1日，陳某、武某就上海市基隆路XXX號湯臣國際貿(mào)易大樓1503室房屋簽訂租賃合同，約定，武某于2013年10月20日至2015年10月19日期間將上述房屋出租給陳某作辦公使某；武某于2013年10月20日之前將房屋騰空并交給陳某使某；武某逾期交房超過30日的，則每逾期一日按照應(yīng)付租金的百分之一向陳某支付滯納金；一方違約，向另外一方支付違約金人民幣（以下幣種同）3，800元。上述約定系雙方真實意思表示，對雙方均具有約束力，經(jīng)陳某多次催促，武某至今仍未交付房屋，并拒絕履行合同，武某的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。

法院判決：租賃合同解除

經(jīng)審理查明，上海市浦東新區(qū)基隆路XXX號湯臣國際貿(mào)易大樓1503室房屋的權(quán)利人為武某、俞芳。2013年10月1日，出租方武某（甲方）與承租方陳某（乙方，其委托王燕僑代為簽署）就上述房屋簽訂《租賃合同》，約定租賃期限自2013年10月20日起至2015年10月19日止，甲方應(yīng)于2013年10月20日以前將房屋騰空交給乙方使某。乙方應(yīng)付的定金為3，800元，2013年10月1日支付給甲方定金共計3，800元，如有不足則于一日內(nèi)補足。在本合同簽訂之后至租期開始之前如甲方違約，則上述定金由甲方雙倍返還乙方，如乙方違約則定金由甲方?jīng)]收。租期開始之后，上述定金轉(zhuǎn)為租賃保證金。甲方須按時將房屋及附屬設(shè)施交付乙方使某，如甲方逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按應(yīng)付租金的百分之一向乙方支付滯納金。如甲方逾期超過四十五天，則視為甲方構(gòu)成違約，乙方有權(quán)解除租賃合同，并追究甲方違約責任，甲方應(yīng)雙倍返還乙方定金共計7，600元。

律師說法：如何認定租賃合同是否解除

陳某、武某之間簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九十六條規(guī)定，共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。房屋共有人俞芳雖未在合同上簽字，但租賃合同并非對租賃房屋的處分，不以共有人合議一致作為租賃合同成立、生效的條件，基于武某與俞芳的產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系以及身份關(guān)系，武某有權(quán)出租系爭房屋，武某以俞芳未在合同上簽字為由主張涉案租賃合同僅為意向合同，缺乏法律依據(jù)?！蹲赓U合同》約定，甲方（武某）須按時將房屋及附屬設(shè)施交付乙方（陳某）使某，如甲方逾期交付房屋超過三十日，則每逾期一日按應(yīng)付租金的百分之一向乙方支付滯納金。該條款約定的滯納金實屬逾期交房違約金。本案中，武某未按約向陳某履行交房義務(wù)，并以高價另租他人且已實際履行，其行為顯屬惡意違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。鑒于武某已將系爭房屋另行出租并實際履行，基于債權(quán)平等性原則，陳某再要求武某履行合同、交付租賃房屋，沒有法律依據(jù)。雖然武某為本案合同違約方，但鑒于涉案租賃合同客觀上已無法履行，且武某亦據(jù)此主張解除合同，故涉案租賃合同于2014年1月31日解除。合同解除后，就陳某支付的租賃保證金3，800元，武某應(yīng)當返還。

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