案情簡介：買賣合同未履行定金退還，借條是否應當履行

2005年8月17日，陳某向張某出具了收條，載明：“今收到張某交房地產(chǎn)定金叁萬元整”。2006年9月29日，陳某取得了坐落于濟寧市市中區(qū)車站東路46號土地的國有土地使用權證，證號為“濟中國用（2006）第0802062167號”，地類（用途）為“商業(yè)”，使用權類型為“出讓”，使用權面積為2582平方米。2006年10月25日，張某、楊某、喬某作為原告起訴至山東省濟寧市市中區(qū)人民法院，要求判令陳某履行合同義務，將濟寧市市中區(qū)車站東路46號土地使用權過戶至原告名下，訴訟費用全部由陳某承擔。

法院判決：應當認定合同無效

法院認為，食品公司與陳某于2002年11月29日簽訂的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”，系當事人真實意思表示，合法有效，予以采信；對于陳某與張某、楊某、喬某于2005年6月6日簽訂的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”，該份合同的標的是確定的，即座落于濟寧市市中區(qū)車站東路46號的房地產(chǎn)一宗，在陳某取得相關權屬證書的情況下，則應將該宗房地產(chǎn)過戶給張某。因此，該份合同符合當事人具有合同行為能力、意思表示真實、不違反國家法律和社會公共利益、合同標的確定等合同生效的四要件，故對該份合同予以采信。鑒于在食品公司與陳某簽訂的“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同”履行過程中，在房地產(chǎn)的所有權人仍為食品公司的情況下，國土部門已經(jīng)將土地過戶至陳某名下。因此，陳某以“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得對外轉(zhuǎn)讓”為由，認為該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同因為違反法律規(guī)定而為無效合同，該辯解理由欠妥，不予采信。

律師說法：如何認定定金合同

合同雙方當事人應按照合同的約定履行各自義務，實際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額，視為變更定金合同。收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。當事人雙方雖然約定了20萬元的定金，但陳某分兩次收取了張某實際交付的定金6萬元，應視為雙方對定金進行了變更。因此，陳某以張某沒有按照約定給付20萬元的定金，導致雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不能正常履行，于法無據(jù)，不予采信。對于雙方約定的房產(chǎn)，鑒于該房產(chǎn)所有權人現(xiàn)仍為食品公司，應在張某交付相關費用，該房產(chǎn)過戶到陳某名下后，方可繼續(xù)履行該合同。對于陳某以張某出具的26萬元的借條及楊某、喬某兩人出具的合計6萬元收條，來證明雙方正在履行解除協(xié)議的行為。張某出具的26萬元的借條，明確注明是借鄭本芹的現(xiàn)金，證人鄭本芹也認可張某為其出具借條的事實，故應認定該借條與本案無關。對于楊某、喬某兩人出具的合計6萬元收條，其稱收取的是陳某代替他人償還的借款，而該收條亦未注明“收回房地產(chǎn)款或定金”等字樣。因此，對于楊某、喬某兩人收取陳某6萬元的事宜，雙方如有糾紛，可另行處理。在張某、楊某、喬某已交付陳某180余萬元的情況下，陳某僅以楊某、喬某收取了其6萬元，便稱雙方正在履行解除協(xié)議的行為，理由欠妥，不予采信。

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