案情簡介：名為買賣合同實為借貸合同的擔保，是否應(yīng)認定無效
唐某、劉某、馬某、王某稱：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱A公司）應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，A公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請求判令：一、A公司向唐某、劉某、馬某、王某支付違約金6000萬元；二、A公司承擔唐某、劉某、馬某、王某主張權(quán)利過程中的損失費用41.63萬元；三、A公司承擔本案的全部訴訟費用。A公司辯稱：唐某、劉某、馬某、王某應(yīng)分案起訴。四人與A公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實為借貸，該商品房買賣合同系為借貸合同的擔保，該約定違反了《中華人民共和國擔保法》第四十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費用亦無事實依據(jù)。
法院判決：應(yīng)當支付違約金
法院經(jīng)審理查明：唐某、劉某、馬某、王某與A公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對A公司合計2.6億元借款的債權(quán)。為擔保該借款合同履行，四人與A公司分別簽訂多份商品房預售合同，并向當?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因A公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認A公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定A公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給A公司。唐某等四人提交與A公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復利。
律師說法：如何認定是否買賣合同無效
本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，A公司與唐某等四人之間確實存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預售合同，并辦理了預購商品房預告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在A公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期A公司難以清償債務(wù)時，通過將A公司所有的商品房出售給唐某等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。A公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。
但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當事人均認可該合同項下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且A公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當事人請求司法確認和保護購房者合同權(quán)利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護上限。對雙方當事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認。由于法律保護的借款利率明顯低于當事人對賬確認的借款利率，故應(yīng)當認為唐某等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，A公司未按照約定時間交付房屋，不應(yīng)視為違約。
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