案情簡介：私自他人房屋對外設定抵押，抵押合同是否有效
1993年3月6日，職某與被告李一、第三人李某訂立一份合同，約定由三人共同出資購買西安市長樂西路102號房屋并對其予以改建，費用按2∶2∶1分攤，改建后的房屋三人以3.5∶3.5∶3享有利潤，房屋產權狀況由李一以其個人名義辦理。1996年6月26日，李一在西安市房產管理局辦理了該改建房屋的所有權證，載明李一為所有權人。2000年8月26日，李一任法定代表人的陜西源海汽車租賃有限公司與第三人建行建國路支行訂立了一份借款合同，李一以上述房屋為該筆借款的抵押物與建行建國路支行訂立了一份抵押合同，其妻被告王志英亦在該抵押合同上簽字。其后，李一協(xié)同建行建國路支行辦理了抵押物登記手續(xù)，建行建國路支行即取得了西安市房產管理局頒發(fā)的針對該房屋的房屋他項權證書。2002年9月，職某獲知上述情節(jié)，認為李一瞞其將三人共有的房產用于抵押貸款，其所享有的所有權受到侵犯，遂訴至西安市新城區(qū)人民法院，要求確認前述抵押合同無效。
法院判決：應當認定抵押合同有效
法院審理后認為：李一未經職某同意，私自將其與職某、李某共有之房屋用于抵押貸款，侵犯了職某的合法權益。由于李某對李一以房屋做抵押的行為明知未否認，故應視為其同意。又因職某所訴僅限于抵押合同的效力問題，所以建行建國路支行述稱職某不能向人民法院起訴的理由不能成立。職某所訴抵押合同中針對其本人所應享有的房屋所有權份額約定的抵押無效，其余有效。依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條第一款之規(guī)定，判決：在李一、王志英與建行建國路支行訂立的抵押合同中，李一以其與李某所享有的房屋所有權份額設定的抵押有效，以職某所享有的房屋所有權份額設定的抵押有效。
律師說法：如何認定抵押合同有效
李一私自以其與職某、李某共有之房屋對外設定抵押，侵犯了職某的合法權益，職某對此可向李一提起相關訴訟。李一所持有的房屋產權證書并未記載職某為共同權利人，職某與李一、李某之間的共同出資購房、產權分割協(xié)議，不能對抗善意的第三人。建行建國路支行在與李一訂立抵押合同時盡到了善意第三人應注意的義務，故該抵押合同應為有效，建行建國路支行的請求應予支持。
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