案情簡介：未履行法定告知義務(wù)，是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無效

王某稱：王某和家人一直租住南華中房管站位于同福中路同福西街16號二樓二房的公房，后因該房產(chǎn)拆遷，與廣州市寶龍苑建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱寶龍苑公司）簽訂了一份《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，約定王某方被永遷安置在廣州市海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房居住。被告黃某于2004年6月4日通過拍賣競購取得寶龍苑公司所有的上述房屋產(chǎn)權(quán)，其競購時已清楚該房產(chǎn)不能交吉的事實，也默認(rèn)王某長期永遷安置在此的現(xiàn)實，王某與寶龍苑公司和被告黃某的事實租賃關(guān)系延續(xù)至今。其間，王某在多種場合多次向被告黃某表示了要求購買該房屋的意愿，但被告黃某在未解除租賃關(guān)系、未告知王某的情況下，偷偷摸摸擅自將該房轉(zhuǎn)賣給被告龐某，侵犯了王某的優(yōu)先購買權(quán)。故起訴請求：（1）確認(rèn)兩被告對廣州市海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房的買賣或轉(zhuǎn)讓行為無效；（2）判決王某對被告黃某的廣州市海珠區(qū)南泰路潤怡大街5號202房享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；（3）由被告承擔(dān)所有的訴訟費(fèi)用。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效

法院認(rèn)為：陳某與南華中房管站簽訂的租賃契約中已經(jīng)載明王某作為陳某家屬共同承租使用廣州市海珠區(qū)同福中路同福西街16號二樓二房，被告認(rèn)為該租賃契約中家屬名字筆跡不一樣，對其真實性有異議，但被告不能提供相關(guān)證據(jù)以否定租賃契約中家屬名單的真實性，故本院認(rèn)定王某屬于共同承租人。因此，雖然王某沒有在陳某與寶龍苑公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》中簽名，但王某仍然屬于被拆遷人，依法享有拆遷安置的權(quán)利。寶龍苑公司向陳某發(fā)出永遷通知后，王某作為被拆遷戶與寶龍苑公司指定的物業(yè)管理公司簽訂了《住戶入住合約》，并人住了寶龍苑公司安排給其永遷居住的訟爭房屋，雖然王某一直沒有與訟爭房屋的所有權(quán)人簽訂租賃合同，但卻形成了事實租賃關(guān)系。被告黃某在參加競拍時，已經(jīng)明知訟爭房屋為不交吉拍賣，在取得所有權(quán)后，在本院審理（2006）海民三初字第349號案件時，也答辯稱愿意與王某簽訂一年期的租賃合同，表明被告黃某已經(jīng)認(rèn)可了王某的承租人地位。被告黃某辯稱王某不是法律意義上的承租人的意見無理，本院不予采納。兩被告均辯稱王某已不在該屋居住，王某對此予以否認(rèn)，被告黃某在庭審中欲向法庭提供廣州市海珠區(qū)鳳陽街司法所的書面證明以佐證其主張，但因被告黃某沒有在舉證期限內(nèi)提交該證據(jù)，王某表示不予質(zhì)證，故本院對被告黃某提交的該證據(jù)不予采納，被告主張王某不在訟爭房屋居住的事實缺乏證據(jù)，本院不予認(rèn)定。

律師說法：如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否有效

被告黃某在2004年6月22日郵寄給王某的《通知》只是要求王某搬遷及繳納租金，雖然其中提到其在此前已經(jīng)通過廣州市匯濤房地產(chǎn)咨詢有限公司向王某發(fā)出通知，要求如購買所租住房的住戶于2004年6月16日前簽署落實購買事宜，但被告黃某并不能提供此前已向王某發(fā)出購買通知的證據(jù)，王某也否認(rèn)曾經(jīng)收到過被告之前發(fā)出的購買通知，因此，該《通知》并不能證明被告已經(jīng)通知王某出賣房屋的事實。而王某在本案中提供的《意向登記表》來自被告黃某在另一案件中提交的證據(jù)，該《意向登記表》只能證明王某曾經(jīng)表示過要購買訟爭房屋的意向，并不能證明被告已將出賣房屋尤其是交易價格和交易方式等條件通知了王某。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。因此，被告黃某有義務(wù)在出賣前的合理期限內(nèi)將出賣房屋以及交易價格、交易方式等條件告知王某，以保障王某能夠行使在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。現(xiàn)被告黃某不能提供證據(jù)證明其在出賣訟爭房屋給被告龐某前的合理期限內(nèi)已履行了上述義務(wù)，其出賣訟爭房屋的行為侵犯了王某在同等條件下優(yōu)先購買訟爭房屋的權(quán)利，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法屬于無效民事行為。王某關(guān)于確認(rèn)被告黃某轉(zhuǎn)讓訟爭房屋給被告龐某的行為無效和其對訟爭房屋享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利的訴訟請求有理，予以支持。

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