案情簡介：未經(jīng)丈夫同意將未建成房屋轉(zhuǎn)讓，是否有效

1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時，李某利用家庭共同財產(chǎn)3萬元繳納了房款，在未征得其丈夫趙某同意的情況下與張某簽訂《購房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張某，該協(xié)議違反了國家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家庭財產(chǎn)共有人同意。現(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)購房協(xié)議無效，要求張某立即騰房。

法院判決：不予支持訴訟請求

法院經(jīng)審理認(rèn)為：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，李某利與張某是在雙方協(xié)商一致基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協(xié)議，該購房協(xié)議系雙方真實意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購房協(xié)議的效力，故李某利與張某簽訂的購房協(xié)議合法有效。關(guān)于李某利稱簽訂購房協(xié)議未經(jīng)趙某同意，在趙某知道李某利交納3萬元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財產(chǎn)的重要組成部分，事實上張某亦已實際占有使用該房多年的情況下，作為夫妻的李某利、趙某對于家庭的重大事項多年毫不涉及，與常理相悖，故對李某利、趙某所稱趙某不知李某利與張某簽訂協(xié)議的理由不予支持。

律師說法：如何認(rèn)定購房協(xié)議是否有效

李某利作為集資人于2000年1月10日向單位交納部分購房款3萬元整后，于2001年5月與張某（非該單位人員）協(xié)商達(dá)成《購房協(xié)議》，對房屋轉(zhuǎn)讓價款、房屋產(chǎn)權(quán)證登記等作出明確約定。張某依約分別向李某利和西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實際接收房屋。依據(jù)上述事實，李某利與張某之間轉(zhuǎn)讓房屋的意思表示真實，且李某利單位當(dāng)時對該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可。我國實行不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同成立要件。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年）第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李某利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李某利與張某之間《購房協(xié)議》簽訂后，張某對該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益，故李某利與張某之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李某利、趙某訴稱《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。李某利與張某簽訂買賣協(xié)議后實際收取張某3萬元集資款，張某自2002年6月入住至今，已實際占有、使用該房屋六年多。李某利、趙某系夫妻關(guān)系，對李某利未實際購買該集資房，趙某稱不知情，有違常理。李某利、趙某以趙某不知情，所簽訂之《購房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。

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