案情簡(jiǎn)介：房屋擅自轉(zhuǎn)租是否符合法定解除條件

2008年12月31日，吳某與河南省南陽(yáng)市臥龍區(qū)順達(dá)社區(qū)桐西組（下稱桐西組）簽訂租賃合同一份，約定由吳某租賃桐西組位于工業(yè)路198號(hào)四層小樓及場(chǎng)地，租賃期限6年，自2008年12月31日至2014年12月30日，年租金4萬(wàn)元，租賃合同還明確約定吳某對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租。吳某租賃該房產(chǎn)后，于2009年5月和同年12月分別將該房屋轉(zhuǎn)租給了王巧娟和李恒生，年租金分別為1.8萬(wàn)元和10萬(wàn)元，轉(zhuǎn)租期限均為３年。2010年9月23日，桐西組通過拍賣程序?qū)⒃撎幏慨a(chǎn)賣給了謝某，雙方于2010年10月15日簽訂了房產(chǎn)出售合同，合同第八條約定：“根據(jù)法律‘買賣不破租賃’的規(guī)定，由桐西組將該房屋的租賃合同移交給謝某，由謝某繼續(xù)履行，并享有合同的收益權(quán)，合同到期后由謝某自行安排處理?！敝x某取得該房產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)現(xiàn)吳某擅自轉(zhuǎn)租該房屋，要求與吳某解除租賃合同。吳某以該處房產(chǎn)系桐西組的集體財(cái)產(chǎn)，而集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓為由，于2011年1月8日向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)桐西組與謝某之間的房產(chǎn)出售合同無效，該案經(jīng)兩審，南陽(yáng)中院維持原審裁定，駁回吳某的訴求。后因吳某依照轉(zhuǎn)租合同，要求第三人王巧娟和李恒生支付租金，謝某以租賃合同已解除為由要直接收取第三人的租金，雙方發(fā)生糾紛。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同解除

謝某購(gòu)買桐西組位于南陽(yáng)市工業(yè)路198號(hào)的房屋后，即擁有對(duì)該房屋的所有權(quán)，承受原出租人的權(quán)利義務(wù)。因桐西組與吳某簽訂的租賃合同明確約定吳某對(duì)承租房屋不得轉(zhuǎn)租，且吳某也未舉出桐西組同意其轉(zhuǎn)租的充分證據(jù)，謝某有權(quán)要求解除租賃合同。至于具體解除時(shí)間，原告主張租賃合同自2010年11月18日起解除，但未舉出充分的證據(jù)證實(shí)其于2010年11月18日向吳某提出了解除合同的要求。而吳某在2011年1月8日向本院請(qǐng)求確認(rèn)謝某與桐西組之間的房產(chǎn)買賣合同無效的訴狀中，明確表示謝某已向吳某提出了解除合同的要求，所以，應(yīng)認(rèn)定謝某解除租賃合同的通知在2011年1月8日前已經(jīng)到達(dá)吳某，該通知行為符合合同法第九十六條相關(guān)規(guī)定，已產(chǎn)生合同解除的效力，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)謝某與吳某之間的租賃合同以自2011年1月8日起解除為宜。

律師說法：如何認(rèn)定是否符合法定解除合同的條件

謝某與桐西組簽訂了本案所涉房屋的出售合同，謝某即擁有該房屋的合法所有權(quán)，同時(shí)也承繼了桐西組與之間簽訂的租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。與桐西組簽訂的租賃合同中明確約定，對(duì)租賃的房屋只有使用權(quán)，無權(quán)對(duì)該房產(chǎn)做任何處理，包括轉(zhuǎn)租，而卻違反合同約定將房屋轉(zhuǎn)租，根據(jù)合同法第二百二十四條第二款“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，已符合法定解除合同的條件，權(quán)利人謝某有權(quán)解除合同。關(guān)于稱其轉(zhuǎn)租經(jīng)過桐西組的認(rèn)可的問題，因每次交租金都是吳某對(duì)桐西組所交，而非各承租戶直接交給桐西組，并且合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租，因此不能視為桐西組已認(rèn)可其轉(zhuǎn)租的行為，且亦未提供充足的證據(jù)證明桐西組同意其轉(zhuǎn)租，故該理由不能成立。在2011年1月8日向臥龍區(qū)法院提出確認(rèn)房屋出售合同無效案件中已認(rèn)可謝某向其提出解除合同，故解除合同時(shí)間應(yīng)為2011年1月8日是正確的。

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