案情簡(jiǎn)介：房主簽合同后又轉(zhuǎn)賣他人，是否構(gòu)成違約

王某稱：王某與兩被告于2011年5月9日簽訂了“房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書”，約定兩被告將其位于廈門市湖里區(qū)源昌鑫海灣（一期）1#樓8躍9層07單元的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王某，王某支付了購(gòu)房定金20萬(wàn)元及中介費(fèi)2000元。然而合同簽訂后，兩被告卻于2011年5月21日將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給案外人，并與案外人簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議。兩被告的行為嚴(yán)重違反了誠(chéng)信原則和雙方簽訂的協(xié)議，致使王某無(wú)法繼續(xù)信任被告。為維護(hù)自身合法權(quán)益，保證原、被告雙方簽訂的合同能順利履行，王某請(qǐng)求法院判令：1）被告繼續(xù)履行與王某簽訂的“房屋預(yù)約買賣協(xié)議書”；2）被告依據(jù)“房屋預(yù)約買賣協(xié)議書”第十三項(xiàng)約定承擔(dān)違約責(zé)任，即承擔(dān)中介費(fèi)2000元、律師費(fèi)25000元；3）被告立即辦理名下產(chǎn)權(quán)并配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶給王某的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定違約

王某與黃某、吳某的行為均有違誠(chéng)實(shí)信用原則，均系違約行為。（1）黃某、吳某于2011年5月9日與王某簽訂“房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書”，約定將訴爭(zhēng)房產(chǎn)以428萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某，并收取了王某20萬(wàn)元定金。2011年5月21日，黃某、吳某又與林高寒簽訂“房產(chǎn)預(yù)約買賣合同”，欲以4698000元的價(jià)格將訴爭(zhēng)房產(chǎn)出售給林高寒。黃某與吳某的行為已經(jīng)構(gòu)成了“一房二賣”，顯系違約行為。（2）王某與林高寒相互串通，以高價(jià)誘使黃某和吳某“一房二賣”，其行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，也系違約行為。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定買賣合同是否有效

黃某、吳某出售訴爭(zhēng)房產(chǎn)，與王某簽約在前，與林高寒簽約在后，暫且不論王某與林高寒是否存在惡意串通，誘使黃某、吳某再次出售房產(chǎn)的事實(shí)，黃某、吳某追求高價(jià)、“一房二賣”的行為是對(duì)合同法關(guān)于“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”的公然違背，其理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故黃某、吳某以此為由主張王某拒不履行合同重要義務(wù)并據(jù)此請(qǐng)求解除合同、沒收定金缺乏依據(jù)。因王某與黃某、吳某簽訂的買賣合同合法、有效，故王某訴求繼續(xù)履行雙方簽訂的“房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書”應(yīng)予支持，但由于其尚未履行合同約定的支付房款義務(wù)，故其請(qǐng)求黃某、吳某立即辦理名下產(chǎn)權(quán)并配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)不僅條件尚未成就且與合同約定不符，本院不予支持。因協(xié)議第13條約定的是合同解除情形下的違約責(zé)任，而王某訴求繼續(xù)履行合同，故其依據(jù)協(xié)議第13條向黃某、吳某主張違約責(zé)任缺乏依據(jù)，其要求黃某、吳某承擔(dān)中介費(fèi)和律師費(fèi)的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但以王某存在引誘違約否定合同的履行缺乏依據(jù)，引誘違約只能減免違約方的違約責(zé)任，并不能免除違約方履行合同的義務(wù)，合同雙方的信任基礎(chǔ)亦不構(gòu)成合同解除的法定條件，而王某是否具備履約能力系屬執(zhí)行問(wèn)題，且黃某、吳某并未以王某不具備付款能力為由行使合同解除權(quán)。

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