案情簡介：未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房屋，是否導(dǎo)致抵押合同無效

2005年9月25日，王某與李某簽訂一份“房屋買賣預(yù)約合同”，合同約定，王某向兩李某預(yù)約購買兩李某位于廈門市集美區(qū)樂海路大學(xué)灣一期4幢6躍7層房屋。合同簽訂后，王某依約支付了首付款并承擔(dān)了該房屋從2005年10月至起訴之日的銀行按揭貸款。由于李某違反預(yù)約合同的約定，不予辦理房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并妨礙王某對房屋的正常使用，故請求判令。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認定抵押權(quán)無效

法院經(jīng)審理認為：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但該條款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)當(dāng)事人不能辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，不等于禁止房地產(chǎn)買賣。本案訟爭房屋系李某購買所得，權(quán)屬明晰，李某享有相應(yīng)的處分權(quán)。原、李某訂立的房屋買賣合同是雙方真實意思的體現(xiàn)，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原、李某雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行合同義務(wù)，王某訴請李某立即履行辦理原、李某之間的買賣合同的鑒證和房屋新產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)、配合王某將廈門市集美區(qū)樂海路大學(xué)灣一期4幢6躍7層房屋（廈門市集美區(qū)樂海南里103號602室）從李某名下變更登記至王某名下，系涉案合同第10條第3款所約定內(nèi)容；訴請李某不得阻止王某對房屋進行占有和使用，系涉案合同第8條第1款所約定內(nèi)容的必然結(jié)果，本院均予支持。關(guān)于王某訴請之違約金問題，本院認為，在本案的審理過程中，對涉案之房屋買賣合同之效力原、李某仍持有不同理解，第三人亦是在本院追加之后才參與訴訟并發(fā)表對涉案合同效力的處理意見，因此，違約金的計算宜以本院確認合同效力之后，李某仍未依約履行合同義務(wù)時起算。另，在本案審理中，第三人表示，如果法院認定合同有效，第三人要求王某歸還抵押借款的結(jié)余本息，使抵押權(quán)消滅，王某當(dāng)庭同意代李某償還借款合同剩余的所有本息，以消滅抵押權(quán)。

律師說法：如何認定抵押合同的效力

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，李某代理人認為雙方簽訂的合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。特別是在當(dāng)前房價居高不下的情況下，通過此規(guī)定來限制“炒樓花”哄抬房價的行為可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，這也是該條款立法的立法目的。《城市房地產(chǎn)管理法》為一部行政法，其主要規(guī)范的對象是行政管理行為，以行政法中的規(guī)范來否定民事合同的效力，應(yīng)特別謹慎。在我國，不動產(chǎn)的物權(quán)變動采取登記生效主義，作為買賣標(biāo)的物的房屋，如果在買賣合同簽訂之時或之后沒有取得房屋所有權(quán)證書，那么是無論如何不能完成過戶登記的，也就是說，登記生效要件的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，決定了無權(quán)屬證書的二手房買賣，不可能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果。因此，此類沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為不具備物權(quán)變動的條件而不能發(fā)生物權(quán)變動。如果認定合同無效，那么就是絕對無效、當(dāng)然無效，即便雙方簽訂買賣合同之后，賣方已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)，依舊無法彌補原來合同的效力。

此爭議焦點的癥結(jié)就在于，法官應(yīng)對物權(quán)變動及其原因行為進行清晰的區(qū)分。新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》在這點上就進步許多，其第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！贝藯l明確規(guī)定“不發(fā)生物權(quán)效力”，而非“不得轉(zhuǎn)讓”，說明其僅僅否定了其物權(quán)變動的效力，至于其原因行為的效力還要依據(jù)合同法的規(guī)則進行判斷。物權(quán)法體現(xiàn)的立法理念的進步，應(yīng)在我們的審判實踐中加以運用，單純地依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定認定買賣合同無效是不合理的。

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