案情簡介：轉(zhuǎn)讓廠房建筑所占的土地，轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否無效

2008年4月，朱某等三人與A公司訂立房屋及土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。其中約定，A公司將其在南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路150號的兩處廠房及其占有的國有劃撥土地共計12036.50m2以430萬元轉(zhuǎn)讓給朱某等三人，并由該三人繳納土地出讓金；A公司簽約當天應將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付朱某等三人。協(xié)議簽訂后，朱某等三人實際支付了630萬元，而A公司一直未向朱某等三人交付廠房。同年6月，朱某等三人以A公司未依約交付廠房為由，向南潯區(qū)法院訴請判令交付。同年7月，南潯區(qū)法院根據(jù)雙方當事人庭前達成的調(diào)解協(xié)議，制作（2008）湖潯民初字第1293號民事調(diào)解書送達結案。該調(diào)解書載明：A公司于2011年7月31日前將其在南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路150號的兩處廠房及12036.50m2土地交付給朱某等三人，并配合辦理相關手續(xù)。

法院判決：應當認定享有土地使用權

審理過程中，依朱某等三人的財產(chǎn)保全申請予以查封了A公司以上廠房所占的兩塊國有劃撥土地使用權。2008年12月，江蘇省常州市武進區(qū)人民法院受理好利公司訴C公司買賣合同糾紛案，并于2009年8月作出民事判決，由C公司支付好利公司貨款120萬元。在此案審理中，武進區(qū)法院依好利公司的財產(chǎn)保全申請，輪候查封了A公司以上廠房所占的兩塊國有劃撥土地使用權。

律師說法：轉(zhuǎn)讓廠房協(xié)議是否有效

根據(jù)民事訴訟法有關審判監(jiān)督程序及最高人民法院相關司法解釋的規(guī)定，以案外人身份對另案已經(jīng)生效的調(diào)解書提出再審申請，應同時具備三個條件，一是案外人對原調(diào)解書確定的執(zhí)行標的物主張的權利應為物權，二是該案外人已無法提起新的訴訟以解決對上述標的物的權利主張而引發(fā)的爭議，三是案外人應在法定期限內(nèi)對原調(diào)解書申請再審。本案中，好利公司并無證據(jù)證明其對南潯區(qū)東遷鎮(zhèn)飛英路150號兩處廠房及其占用的12036.50m2土地擁有物權，故好利公司在本案中不具備以案外人身份申請再審原調(diào)解書的合法條件。另，好利公司關于涉案房屋及土地使用權轉(zhuǎn)讓協(xié)議應屬無效之主張，經(jīng)查實，該協(xié)議涉及的國有劃撥土地系A公司轉(zhuǎn)讓廠房建筑所占的土地，而非單純的國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十條的規(guī)定，A公司在向朱某等三人轉(zhuǎn)讓其廠房時理應報經(jīng)當?shù)厝嗣裾畬徟?。但是該?guī)定系管理性強制性規(guī)范，因此上述協(xié)議并不當然無效。

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