案情簡(jiǎn)介：侵犯優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利，轉(zhuǎn)讓行為是否無(wú)效

王某稱：王某和家人一直租住南華中房管站位于同福中路同福西街16號(hào)二樓二房的公房，后因該房產(chǎn)拆遷，與廣州市寶龍?jiān)方ㄔO(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）簽訂了一份《廣州市房屋拆遷安置協(xié)議》，約定王某方被永遷安置在廣州市海珠區(qū)南泰路潤(rùn)怡大街5號(hào)202房居住。黃某黃某于2004年6月4日通過(guò)拍賣競(jìng)購(gòu)取得A公司所有的上述房屋產(chǎn)權(quán)，其競(jìng)購(gòu)時(shí)已清楚該房產(chǎn)不能交吉的事實(shí)，也默認(rèn)王某長(zhǎng)期永遷安置在此的現(xiàn)實(shí)，王某與A公司和黃某黃某的事實(shí)租賃關(guān)系延續(xù)至今。其間，王某在多種場(chǎng)合多次向黃某黃某表示了要求購(gòu)買該房屋的意愿，但黃某黃某在未解除租賃關(guān)系、未告知王某的情況下，偷偷摸摸擅自將該房轉(zhuǎn)賣給黃某龐偉，侵犯了王某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。故起訴請(qǐng)求：（1）確認(rèn)兩黃某對(duì)廣州市海珠區(qū)南泰路潤(rùn)怡大街5號(hào)202房的買賣或轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；（2）判決王某對(duì)黃某黃某的廣州市海珠區(qū)南泰路潤(rùn)怡大街5號(hào)202房享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；（3）由黃某承擔(dān)所有的訴訟費(fèi)用。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效

陳某與南華中房管站簽訂的租賃契約中已經(jīng)載明王某作為陳某家屬共同承租使用廣州市海珠區(qū)同福中路同福西街16號(hào)二樓二房，黃某認(rèn)為該租賃契約中家屬名字筆跡不一樣，對(duì)其真實(shí)性有異議，但黃某不能提供相關(guān)證據(jù)以否定租賃契約中家屬名單的真實(shí)性，故本院認(rèn)定王某屬于共同承租人。因此，雖然王某沒(méi)有在陳某與A公司簽訂的《房屋拆遷安置協(xié)議》中簽名，但王某仍然屬于被拆遷人，依法享有拆遷安置的權(quán)利。A公司向陳某發(fā)出永遷通知后，王某作為被拆遷戶與A公司指定的物業(yè)管理公司簽訂了《住戶入住合約》，并人住了A公司安排給其永遷居住的訟爭(zhēng)房屋，雖然王某一直沒(méi)有與訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人簽訂租賃合同，但卻形成了事實(shí)租賃關(guān)系。黃某黃某在參加競(jìng)拍時(shí)，已經(jīng)明知訟爭(zhēng)房屋為不交吉拍賣，在取得所有權(quán)后，在本院審理（2006）海民三初字第349號(hào)案件時(shí)，也稱愿意與王某簽訂一年期的租賃合同，表明黃某黃某已經(jīng)認(rèn)可了王某的承租人地位。黃某黃某辯稱王某不是法律意義上的承租人的意見(jiàn)無(wú)理，本院不予采納。兩黃某均辯稱王某已不在該屋居住，王某對(duì)此予以否認(rèn)，黃某黃某在庭審中欲向法庭提供廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街司法所的書面證明以佐證其主張，但因黃某黃某沒(méi)有在舉證期限內(nèi)提交該證據(jù)，王某表示不予質(zhì)證，故本院對(duì)黃某黃某提交的該證據(jù)不予采納，黃某主張王某不在訟爭(zhēng)房屋居住的事實(shí)缺乏證據(jù)，不予認(rèn)定。

律師說(shuō)法：是否侵犯租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

黃某黃某在2004年6月22日郵寄給王某的《通知》只是要求王某搬遷及繳納租金，雖然其中提到其在此前已經(jīng)通過(guò)廣州市匯濤房地產(chǎn)咨詢有限公司向王某發(fā)出通知，要求如購(gòu)買所租住房的住戶于2004年6月16日前簽署落實(shí)購(gòu)買事宜，但黃某黃某并不能提供此前已向王某發(fā)出購(gòu)買通知的證據(jù)，王某也否認(rèn)曾經(jīng)收到過(guò)黃某之前發(fā)出的購(gòu)買通知，因此，該《通知》并不能證明黃某已經(jīng)通知王某出賣房屋的事實(shí)。而王某在本案中提供的《意向登記表》來(lái)自黃某黃某在另一案件中提交的證據(jù)，該《意向登記表》只能證明王某曾經(jīng)表示過(guò)要購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋的意向，并不能證明黃某已將出賣房屋尤其是交易價(jià)格和交易方式等條件通知了王某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。因此，黃某黃某有義務(wù)在出賣前的合理期限內(nèi)將出賣房屋以及交易價(jià)格、交易方式等條件告知王某，以保障王某能夠行使在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?，F(xiàn)黃某黃某不能提供證據(jù)證明其在出賣訟爭(zhēng)房屋給黃某龐偉前的合理期限內(nèi)已履行了上述義務(wù)，其出賣訟爭(zhēng)房屋的行為侵犯了王某在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法屬于無(wú)效民事行為。

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