案情簡介：未經(jīng)授權(quán)擅自整體轉(zhuǎn)租他人，轉(zhuǎn)租行為是否有效

2013年5月，周某、郝某訴至法院，要求判令：1、A公司、B公司歸還本市閔行區(qū)水清路X號X室房屋；2、A公司、B公司恢復(fù)上述房屋原狀；3、B公司支付周某、郝某自2010年4月1日起至判決生效之日為止，按日租金的兩倍計(jì)算的房屋使用費(fèi)（暫算至2013年9月30日為止的使用費(fèi)為545，748元）；4、A公司對B公司上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定整體出租

周某、郝某與B公司簽訂的《統(tǒng)一經(jīng)營協(xié)議書》、《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行。由于商鋪由A公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，故A公司與周某、郝某之間存在事實(shí)上的租賃關(guān)系。包租期內(nèi)，A公司于2008年8月將水清路X號一樓的全部商鋪整體轉(zhuǎn)租給了a公司，雖未取得周某、郝某的授權(quán)，但A公司在此前曾發(fā)函通知周某、郝某將房屋轉(zhuǎn)租，周某、郝某書面回復(fù)拒絕授權(quán)轉(zhuǎn)租后，在A公司將商場整體轉(zhuǎn)租給a公司卻未提出任何異議，更未以訴訟方式要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租無效，故應(yīng)視為周某、郝某追認(rèn)A公司的轉(zhuǎn)租行為。且考慮到涉案房屋為鋪中鋪性質(zhì)，商場整體出租有利于全體業(yè)主的利益?，F(xiàn)因A公司與a公司該房屋的租賃合同糾紛正在訴訟之中，權(quán)利義務(wù)處于不確定狀態(tài)，故周某、郝某要求A公司、B公司恢復(fù)原狀并返還房屋的請求，法院在本案中不作處理，待今后條件成熟時由周某、郝某另行主張。

律師說法：如何認(rèn)定是否能夠整體出租

系爭商鋪的性質(zhì)、方位等決定了該商鋪無法單獨(dú)對外出租，故A公司將一層商鋪整體出租給a公司符合全體業(yè)主的利益；考慮到涉訟商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的特殊性，按照A公司與a公司租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)并無不妥。關(guān)于雙方爭議的22，219.84元是否應(yīng)當(dāng)在本案中扣減問題。經(jīng)查，雙方在另案調(diào)解書中確認(rèn)“支付兩上訴人至2010年3月31日止欠付的租金84，582.25元”，表示，該欠款金額的計(jì)算方式為，雙方合同約定的年租金扣除5％稅金再減去已付款63，549.35元，因22，219.84元系按照a公司租金分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主，故未計(jì)入已付款金額中。兩上訴人對上述陳述不予認(rèn)可，但未能解釋為何陳述的計(jì)算方式與雙方確認(rèn)的欠款金額完全吻合，且如果將22，219.84元計(jì)入已付款金額，實(shí)際欠款金額要小于雙方確認(rèn)的欠款金額，簽署該調(diào)解協(xié)議顯然不合常理，故關(guān)于22，219.84元未計(jì)入調(diào)解案件其已付款金額的主張符合客觀事實(shí)，予以采信。同時，亦提供了其就一層商鋪統(tǒng)一繳稅的相應(yīng)憑證，故雙方爭議的22，219.84元應(yīng)當(dāng)在本案應(yīng)付的租金中予以扣減。另，因A公司與a公司就系爭房屋的租賃合同糾紛尚在訴訟中，港澳公司亦尚未收到a公司2011年7月之后的租金。

以上就是關(guān)于未經(jīng)授權(quán)擅自整體轉(zhuǎn)租他人，轉(zhuǎn)租行為是否有效的介紹，還有其他問題可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢。