案情簡(jiǎn)介：承租人擅自轉(zhuǎn)租，到期后不騰退是否解除

2010年4月1日，馬某將承租合水職專的部分樓房轉(zhuǎn)租給李某，合同簽訂后任某一次性交清了租賃費(fèi)。2012年4月，馬某（甲方）將承租合水職專的部分樓房轉(zhuǎn)租給林某（乙方），約定：轉(zhuǎn)租人經(jīng)出租人同意，將合水職專一樓帶樓梯門面1間、二樓10間、三樓12間，轉(zhuǎn)租給承租人開辦診療所；租賃期限自2012年4月15日至2017年4月10日，共5年；合同期滿或解除后甲方有權(quán)收回房屋，甲乙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物、設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自的費(fèi)用；年租賃費(fèi)10萬元，每年4月10日前付清，逾期未能交清甲方有權(quán)終止合同收回房屋，乙方應(yīng)無條件交回；甲方提前收回房屋時(shí)應(yīng)在三個(gè)月前通知乙方，并退還相應(yīng)的租賃費(fèi)，乙方無條件退還房屋，因提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，給對(duì)方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。下余樓房由馬某占用使用，張慶樂未承租只是臨時(shí)使用馬某租賃的房屋。2014年2月28日，合水縣政府決定對(duì)該樓房拆除，馬某于2014年3月4日收到書面通知，限其2014年3月底前清空樓房。逾期后馬某未騰出房屋，合水職專遂向馬某、李某、任某、林某送達(dá)了書面騰房通知，各承租人均未騰出房屋，合水職專提起訴訟。

法院判決：應(yīng)當(dāng)解除租賃合同關(guān)系

法院審理認(rèn)為：合水職專與馬某簽訂租賃合同，履行期間又簽了協(xié)議書，2010年3月31日再次簽訂了房屋租賃合同，雙方意思表示真實(shí)。依法成立的合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行，行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案的房屋租賃合同約定若遇政策性拆遷合同終止，履行期間雙方均收到了拆遷通知，合水職專對(duì)馬某盡了告知義務(wù)，符合合同終止的條件，合水職專終止房屋租賃合同的請(qǐng)求應(yīng)予支持；馬某應(yīng)按約定履行騰房歸還原物的義務(wù)，其怠于履行應(yīng)當(dāng)支付逾期騰房占有使用費(fèi)，合水職專主張每天按700元計(jì)算明顯偏高，應(yīng)按租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)予以支持，計(jì)算至實(shí)際騰房之日；馬某辯稱不同意終止合同，要求支付違約金、賠償損失的理由不能成立；合同終止，合水職專應(yīng)按約定每年給付馬某補(bǔ)償費(fèi)2萬元、裝修折舊費(fèi)15714元；根據(jù)承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效之規(guī)定，出租人合水職專與承租人馬某約定的終止合同的情形，對(duì)次承租人同樣具有法律約束力，馬某與李某、任某、林某簽訂的租賃合同依法應(yīng)予解除；本案房屋租賃合同約定若遇政策性拆遷，承租人投入的任何費(fèi)用出租人概不承擔(dān)，該約定對(duì)承租人馬某與次承租人李某、任某、林某簽訂的租賃合同具有法律約束力，故出租人合水職專對(duì)次承租人李某、任某、林某的損失不承擔(dān)賠償之責(zé)。

律師說法：是否能夠解除雙方租賃合同關(guān)系

關(guān)于本案合水職專與馬某所簽租賃合同是否具備約定終止情形。雙方房屋租賃合同約定若遇政策性拆遷合同終止。2014年5月16日經(jīng)合水縣發(fā)改局同意立項(xiàng)、合水縣人民政府常務(wù)會(huì)審定，決定在涉案樓房所占用地上修建文化廣場(chǎng)，合水縣房屋拆遷管理辦公室發(fā)出征收通知，上述行政行為，符合雙方合同約定的”政策性拆遷”情形，且屬于涉及公共利益的城市建設(shè)，符合法律規(guī)定的合同終止的法定和約定解除條件。雙方均收到了拆遷通知，合水職專亦向馬某告知，對(duì)馬某盡到了告知義務(wù)，租賃合同因約定的終止情形出現(xiàn)而應(yīng)終止履行，解除雙方租賃合同關(guān)系正確。

與合水職專簽訂的租期為2012年4月15日至2017年4月14日的租賃合同中約定有合水職專對(duì)的25萬元賠償款，該款用于逐年抵頂租金。經(jīng)審查，雙方租賃合同第九條約定：”甲方（合水職專）承擔(dān)的2010年4月1日前乙方（馬某）投入的裝修費(fèi)11萬元，在租賃期間逐年折舊減除，乙方每租賃一年，甲方折舊扣除裝修費(fèi)15714元，至租賃期滿；”即合水職專認(rèn)可馬某此前裝修費(fèi)用11萬元，并約定逐年減除，雙方合同第十條約定：”租賃期間若遇政策性拆遷合同中止，剩余租期（以年計(jì)算）甲方每年給付乙方2萬元補(bǔ)償費(fèi)，第九條所列裝修費(fèi)以剩余年限計(jì)算，甲方每年給付乙方15714元，一次付清”。該條對(duì)合同因政策性拆遷解除時(shí)未抵頂清馬某的裝修費(fèi)補(bǔ)償作出單獨(dú)約定。除此之外，該合同中再無馬某所稱損失25萬元賠償?shù)募s定，馬某認(rèn)為其對(duì)大樓裝修花取費(fèi)用，應(yīng)由合水職專予以賠償，因雙方合同第二條約定，免收馬某2007年至2009年租賃費(fèi)9萬元用于抵頂2010年以后裝修費(fèi)用。馬某兩次租賃合同期間樓房裝修費(fèi)用已通過雙方約定的形式予以補(bǔ)償。

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