案情簡(jiǎn)介：房屋轉(zhuǎn)租是否應(yīng)當(dāng)收取房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)
劉某于2010年3月20日與店主張某的岳父涂某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日止以及劉某在租期內(nèi)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2011年2月，袁某得知?jiǎng)⒛吵凶獾牡昝嬉D(zhuǎn)讓，便于2011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給袁某等事宜，但未約定租期；袁某支付給劉某轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬(wàn)元。2011年4月，因合同到期，店主張某要求收回店面，遂起訴袁某，要求袁某搬出店面并賠償相關(guān)損失。后經(jīng)法院判決確認(rèn)：袁某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付給張某。袁某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營(yíng)至2012年1月。
法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租無(wú)效
法院經(jīng)審理認(rèn)為，袁某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議經(jīng)法院判決認(rèn)定為無(wú)效合同，劉某收取的3.85萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)因合同無(wú)效而導(dǎo)致其取得該款沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。同時(shí)，袁某在與劉某協(xié)商租賃該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解房屋的權(quán)屬及劉某有無(wú)轉(zhuǎn)讓權(quán)，因其疏忽沒(méi)有了解，袁某對(duì)造成合同無(wú)效存在一定的過(guò)錯(cuò)，因此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；劉某明知自己無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)而進(jìn)行轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其主觀過(guò)錯(cuò)較大，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任?？紤]到袁某已經(jīng)營(yíng)了約10個(gè)月，酌定由其承擔(dān)30 %的責(zé)任為宜。袁某要求劉某賠償損失，但未提供任何損失證據(jù)，故不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定，判決：一、劉某返還袁某店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)3.85萬(wàn)元的70 %即26950元，其余損失由袁某自行負(fù)擔(dān)；二、駁回袁某的其他訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)
房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)是市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中形成的一種商業(yè)習(xí)慣，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長(zhǎng)期在該房屋經(jīng)營(yíng)形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤(rùn)及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體。但劉某與袁某簽訂的轉(zhuǎn)讓其承租的房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)合同并沒(méi)有約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用具體包含的費(fèi)用性質(zhì)，而且，當(dāng)事人表示該轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是一種經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，是沿襲市場(chǎng)慣例的做法?，F(xiàn)因次承租人袁某未與房主就租賃房屋事宜達(dá)成一致，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)按無(wú)效合同的后果進(jìn)行處理。房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛，應(yīng)當(dāng)在區(qū)分轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營(yíng)的時(shí)間來(lái)確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。應(yīng)當(dāng)區(qū)分店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的性質(zhì)，即該費(fèi)用具體包含有哪些項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)形成的慣例，該費(fèi)用一般包含房屋裝飾裝修費(fèi)用、承租人長(zhǎng)期在該房屋經(jīng)營(yíng)形成的商業(yè)價(jià)值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤(rùn)及優(yōu)先承租權(quán)等多種不同性質(zhì)的費(fèi)用集合體，而不同性質(zhì)的費(fèi)用有不同的處理原則。應(yīng)根據(jù)次承租人承租店面經(jīng)營(yíng)的時(shí)間來(lái)確定該轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)。如果該費(fèi)用包含多種性質(zhì)的費(fèi)用，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)一致的原則，承擔(dān)該費(fèi)用的前提是享有了該費(fèi)用所帶來(lái)的一定的價(jià)值，而承租店面主要目的也就是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這就要求次承租人在轉(zhuǎn)租的店面內(nèi)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故次承租人在轉(zhuǎn)租店面內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短是確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)在承租人及次承租人間的負(fù)擔(dān)比例的主要因素。
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