案情簡介：承租人未經(jīng)許可將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否構(gòu)成違約

四川高院與范某簽訂了一份房屋租賃合同，合同抬頭上寫明承租方是大陸美發(fā)（成都市金牛區(qū)青北路生活用品服務(wù)部大陸美容院的簡稱），但落款處只有范某的簽名，而無大陸美發(fā)的蓋章及其負(fù)責(zé)人的簽名。合同主要約定：四川高院將位于成都市正府街108號綜合樓南面的一間面積為25平方米的10號房屋出租給承租方(乙方）作為營業(yè)房使用，期限為1998年1月1日至1998年12月30日，租金為每月3000元，乙方于每季度第一個月的10日前交納，逾期按每日千分之五向出租方交納滯納金；租賃期間的水電費按照有關(guān)部門的收費標(biāo)準(zhǔn)由乙方向四川高院交納；乙方不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。合同簽訂后，四川高院按約定向范某交付了該房屋。范某在按合同履行一段時間后，于1998年5月31日未經(jīng)四川高院同意，與案外人周某達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將該房屋使用權(quán)與其他財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給周某。自1998年10月起，范某沒有按約定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院書面通知范某交付租金及所用水電費用，范某簽收了此通知，但仍未履約。1999年3月12日，周某將該房屋鑰匙郵寄給四川高院。另外，大陸美發(fā)的負(fù)責(zé)人為黃莉。由于范某拒不按合同約定交納所欠租金，四川高院遂向范某住所所在地的成都市高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱高新區(qū)）人民法院提起訴訟，要求判令范某支付所欠租金、水電費及違約金共計23940.7元。

法院判決：應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條、第一百三十四條第一款第（七）和第(八）項，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條、第四條之規(guī)定，該院于2000年8月29日作出判決：范某于本判決生效之日起15日內(nèi)向四川高院給付租金9000元、賠償租金損失6000元、違約金與滯納金7815元，共計22815元。

律師說法：如何認(rèn)定房屋租賃合同是否有效

本案房屋租賃合同雖然乙方寫明為大陸美發(fā)，但范某不是大陸美發(fā)的負(fù)責(zé)人，也無證據(jù)證明大陸美發(fā)委托范某代表其與四川高院簽訂合同，且該合同沒有大陸美發(fā)的公章，只有范某的簽名，因此范某就是該合同的乙方；其后，范某與周某簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，以自己名義將該房屋轉(zhuǎn)租給周某，也證明了其就是該合同的乙方，從而其是本案的適格被告。雖然四川高院未按《成都市城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定在出租房屋時取得房屋租賃許可證，但本案應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》，而該法規(guī)定合同無效的情形之一是違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。成都市的該辦法不屬法律、行政法規(guī)之列，而現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有出租房屋應(yīng)取得房屋租賃許可證的強制性規(guī)定。故該合同合法有效。范某將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租給他人，致四川高院在租賃期滿后2個月才收回房屋，造成房屋租金損失，范某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因此四川高院的訴訟請求并未超過合同范圍。另外，四川高院依合同約定主張違約金，應(yīng)予支持；其所主張違約金與滯納金共計7815元，少于范某應(yīng)支付的數(shù)額，系依法處分自己民事權(quán)利的行為，予以準(zhǔn)許。但對四川高院提出的1125.7元水電費，其提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載，沒有其他證據(jù)予以印證，不予采信，相應(yīng)的主張也不予支持。

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