案情簡介：患病時辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，能否認定無效
2008年7月，李某向齊齊哈爾市梅里斯達斡爾族區(qū)房地產(chǎn)管理局提出房屋所有權(quán)登記申請，要求將坐落于梅里斯鄉(xiāng)梅里斯村的房屋登記至其名下，并提交了梅里斯區(qū)規(guī)劃處建設(shè)工程規(guī)劃許可證及項目竣工驗收合格證、村委會介紹信和本人身份證明等材料。被告審查后核準了該宗房屋登記，并于2008年7月28日頒發(fā)了QZ00003635號房屋所有權(quán)證。2008年7月29日，李某將此房以1.3萬元的價格賣給了長子陶某（系第三人王亞杰配偶），并簽訂了賣房協(xié)議書。2008年8月，陶某向被告提出房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請，要求將該房屋轉(zhuǎn)移過戶至其名下，并與李某一同到被告業(yè)務(wù)大廳辦理相關(guān)手續(xù)，提交了雙方身份證明、李某房屋產(chǎn)權(quán)證、賣房協(xié)議等材料。被告經(jīng)審查，向陶某頒發(fā)了QZ00003701號房屋所有權(quán)證書。2008年8月28日，陶某因病死亡。2009年2月16日，李某提起行政訴訟，以自己與陶某簽訂賣房協(xié)議及到被告處辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)時患腦梗塞，神志不清，非真實意思表示為由，請求法院撤銷陶某的房屋產(chǎn)權(quán)證。
法院判決：應(yīng)當認定有效
李某提交的因腦梗塞于2008年2月3日至28日在梅里斯達斡爾族區(qū)人民醫(yī)院住院的病歷中沒有關(guān)于神志不清的任何表述，不能證明其與陶某簽訂賣房協(xié)議及到被告處辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)時神志不清。且李某于2008年3月因贍養(yǎng)問題向法院提起民事訴訟，2009年2月又向法院提起行政訴訟，兩次起訴均顯示其意思表示清楚，具有辨認能力。李某代理人還提出陶某沒有向李某支付購房款，但此債權(quán)關(guān)系不影響具體行政行為的合法性。被告依據(jù)建設(shè)部房屋登記辦法第八十六條“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”之規(guī)定，為陶某頒發(fā)QZ00003701號房屋所有權(quán)證的行為事實清楚、程序合法，應(yīng)予維持。依照行政訴訟法第五十四條第（一）項之規(guī)定，法院判決：維持被告梅里斯達斡爾族區(qū)房地產(chǎn)管理局于2008年8月6日頒發(fā)給陶某的QZ00003701號房屋所有權(quán)證。
律師說法：房屋登記是否有效
本案中，李某提出其與陶某簽訂賣房協(xié)議和辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)時因患腦梗塞處于神志不清、不知情的狀態(tài)，其行為非真實意思表示，而且陶某事后也沒有給付相應(yīng)的買房款，其賣房協(xié)議無效，房屋移轉(zhuǎn)登記也應(yīng)該被撤銷。房屋登記機構(gòu)不是專業(yè)的醫(yī)療機構(gòu)，無法鑒定當事人神智是否清醒，只能通過申請人和權(quán)利處分人在辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)時的狀態(tài)來推定其所做出的意思表示是否真實。在辦理登記手續(xù)時，申請人和李某親自到被告營業(yè)大廳并回答了工作人員的詢問事項，被告由此推定申請人和李某就移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)形成了合意，并基于此向申請人陶某頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書?；谄跫s自由原則，被告無需也無權(quán)過問當事人之間的賣房協(xié)議是否履行完畢，更無法判斷李某在簽訂賣房協(xié)議時是否神志清醒。另外，李某提交的其因腦梗塞于2008年2月3日至2008年2月28日在梅里斯達斡爾族區(qū)人民醫(yī)院住院的病歷上并沒有關(guān)于李某神志不清的任何記載。且李某本人于2008年3月到法院起訴民事案件時，意思表示清楚，具有辨認能力。因此，李某關(guān)于神志不清的主張不能成立。被告按照物權(quán)法和房屋登記辦法要求申請人和權(quán)利處分人提交了法定必要材料，在其能力范圍內(nèi)對材料的真實性進行了審查，通過詢問確定房屋移轉(zhuǎn)登記確屬當事人合意，才向陶某頒發(fā)了房產(chǎn)權(quán)屬證書。被告在其職權(quán)范圍內(nèi)已經(jīng)做到了審慎合理。
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