案情簡介：如何認定房屋轉(zhuǎn)租合同，是否無效

葉某稱：葉某與王某簽訂一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定由葉某將其本人位于集美孫厝的悅來公寓的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給王某，由王某分期支付，如果王某未在約定期限內(nèi)付款時應按約定的月利率支付利息。王某于協(xié)議簽訂當日向葉某寫下一張欠條，欠條內(nèi)容載明王某應于簽約后一個月內(nèi)支付給葉某轉(zhuǎn)讓款，但現(xiàn)在付款期限已過，王某卻未按約定支付轉(zhuǎn)讓款。葉某曾多次向王某追索欠款，但均未果，為此，向法院起訴，請求判令王某返還葉某欠款。

法院判決：應當認定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效

關于雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書是否有效，王某主張雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系無效合同，理由是協(xié)議書涉及到房屋轉(zhuǎn)租及旅社經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓兩部分，從房屋轉(zhuǎn)租合同的角度看，葉某未能提供證據(jù)證明其具備悅來公寓承租權(quán)及悅來公寓出租人同意其將房屋轉(zhuǎn)租給王某，轉(zhuǎn)讓協(xié)議書涉及的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定合同；從旅社經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的角度看，悅來公寓并不具備合法的旅社經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議指向的是違法的標的，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依枟中華人民共和國合同法枠第五十二條的規(guī)定，該協(xié)議屬無效合同。王某提供悅來公寓轉(zhuǎn)讓前使用的廣告名片、廣告單及廈門市集美區(qū)工商行政管理局責令停止經(jīng)營活動通知書以證明自己的上述主張。葉某主張雙方簽訂的協(xié)議書系有效合同，理由是協(xié)議書的性質(zhì)為轉(zhuǎn)租合同，協(xié)議雙方的意思表示真實，且未違反法律規(guī)定，出租人事實上已經(jīng)認可了葉某的轉(zhuǎn)租行為，轉(zhuǎn)讓協(xié)議書并不涉及到經(jīng)營權(quán)。本院認為，雙方簽訂的協(xié)議書第一段即明確表述“今甲方（即本案葉某）欲把其承租經(jīng)營中的悅來公寓轉(zhuǎn)讓給乙方（即本案王某）經(jīng)營，包括甲方公寓內(nèi)的一切經(jīng)營設備歸乙方所有??”，從雙方約定的上述內(nèi)容分析，應當認定，葉某在與王某簽訂協(xié)議之時以自己擁有“悅來公寓”的經(jīng)營權(quán)為前提，原、王某雙方簽訂的協(xié)議書約定的轉(zhuǎn)讓標的為“悅來公寓”的經(jīng)營權(quán)，房屋轉(zhuǎn)租行為只是轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的同時必須的一種附屬行為。由于“悅來公寓”自葉某開始經(jīng)營至其轉(zhuǎn)讓給王某經(jīng)營至今均未向相關部門申請營業(yè)許可，葉某在轉(zhuǎn)讓“悅來公寓”時并未擁有公寓的合法經(jīng)營權(quán)，其轉(zhuǎn)讓行為違反國務院枟無照經(jīng)營查處取締辦法枠的規(guī)定，因此，葉某與王某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

律師說法：如何認定轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力

雙方當事人簽訂的枟轉(zhuǎn)讓協(xié)議書枠中的首部對轉(zhuǎn)讓標的進行了說明，即葉某把其“承租經(jīng)營中的悅來公寓轉(zhuǎn)讓給乙方（即被王某）經(jīng)營，包括甲方（即葉某）公寓內(nèi)的一切設備歸乙方所有”；合同第一條約定：“轉(zhuǎn)讓后，（被王某）自主經(jīng)營，包括水電、房租租金的交納，與甲方無關”。上述表述表明了如下事實：該公寓在轉(zhuǎn)讓時由葉某從事經(jīng)營；王某簽訂合同的目的在于進行經(jīng)營；公寓內(nèi)所有設備在轉(zhuǎn)讓后均歸被王某所有；轉(zhuǎn)讓后，由被王某直接向業(yè)主而非葉某支付房租。從上述事實可知，首先，雙方簽訂該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的目的均在于經(jīng)營而非自用：葉某在簽訂該公寓之前所從事的是經(jīng)營活動，被王某簽訂該協(xié)議也在于將來在該公寓內(nèi)從事經(jīng)營活動。其次，從交易標的分析，葉某通過該協(xié)議將該公寓內(nèi)從事經(jīng)營活動的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給被王某并將公寓內(nèi)的設備全部轉(zhuǎn)讓給被王某，依此獲得一定對價；王某直接向該房產(chǎn)的業(yè)主支付房租，葉某并不收取房租，并未從王某使用該房屋的行為中獲取租金對價。雙方的交易標的并非該房屋的使用權(quán)而是在該房產(chǎn)內(nèi)從事經(jīng)營活動的權(quán)利以及經(jīng)營所需設備。上述情形并不符合轉(zhuǎn)租合同的特征，原審將該合同的性質(zhì)界定為經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并無不當，葉某關于本案所涉轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)為轉(zhuǎn)租合同的主張沒有事實和法律依據(jù)，本院不予采納。基于葉某在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前并未取得公寓的合法經(jīng)營權(quán)，更未辦理轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的營業(yè)許可，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了行政法規(guī)即國務院枟無照經(jīng)營查處取締辦法枠第二條的強制性規(guī)定，依據(jù)枟中華人民共和國合同法枠第五十二條第一款第（五）項的規(guī)定應為無效。

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