案情簡(jiǎn)介：轉(zhuǎn)讓協(xié)議是轉(zhuǎn)租合同還是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

2007年1月6日，王某以原承租者的身份與李某簽訂一份《中國(guó)輕紡城市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定：由王某將其承租的中國(guó)輕紡城芙蓉大廈交易區(qū)二樓204號(hào)一間營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)給李某承租，轉(zhuǎn)讓價(jià)為15. 5萬(wàn)元。在簽約時(shí)李某將轉(zhuǎn)讓款一次性支付給王某。之后經(jīng)李某了解，王某并不是上述營(yíng)業(yè)房的原承租者，上述房屋非系營(yíng)業(yè)房而是庫(kù)房，承租期也自2006年1月30日屆滿，按原租房合同規(guī)定，承租者必須是經(jīng)營(yíng)布料者，而王某也非經(jīng)營(yíng)布料者。后李某多次與王某交涉未果。經(jīng)法院釋明后，李某的訴訟請(qǐng)求為：依法解除原、王某之間簽訂的營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)讓協(xié)議；判令王某立即返還營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)讓款12. 4萬(wàn)元（轉(zhuǎn)讓款合計(jì)是15. 5萬(wàn)元，其中定金3. 1萬(wàn)元），雙倍返還定金6. 2萬(wàn)元，合計(jì)18. 6萬(wàn)元；判令王某賠償李某轉(zhuǎn)讓款15. 5萬(wàn)元自2007年1月6日起至款清之日止的同期銀行貸款利息損失；本案訴訟費(fèi)由王某承擔(dān)。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效

人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：原、王某于2007年1月6日簽訂《中國(guó)輕紡城市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》一份，約定王某自愿將所承租的中國(guó)輕紡城芙蓉大廈交易區(qū)二樓204號(hào)一間營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)給李某承租，轉(zhuǎn)讓價(jià)15. 5萬(wàn)元，并約定王某從該營(yíng)業(yè)房上取得的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給李某，雙方還需向產(chǎn)權(quán)單位辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)日李某將轉(zhuǎn)讓款支付給王某。王某將原、王某約定轉(zhuǎn)讓房屋的原始租房合同書(shū)交付給李某。該租房合同書(shū)的出租方為紹興縣芙蓉大廈管理部，承租方為向某某，出租房為芙蓉大廈二樓204號(hào)一間，租用期限自2005年1月30日起至2006年1月30日止，訂立時(shí)間為2005年1月28日。原、王某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，王某至今未能向李某交付約定轉(zhuǎn)讓的房屋。另查明，芙蓉大廈已被政府拆遷，拆遷調(diào)查工作于2006年7月1日開(kāi)始，2006年10月10日拆除完畢，原、王某均不屬于安置對(duì)象。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議性質(zhì)

依法成立的合同受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)依約履行。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：(1)原、王某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)是轉(zhuǎn)租合同還是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同？關(guān)于轉(zhuǎn)租，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！笨梢?jiàn)，轉(zhuǎn)租的重要特征之一是：承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，承租人不退出租賃關(guān)系。所謂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出承租關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。我國(guó)合同法對(duì)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓未作明確規(guī)定，但依其概念，可確定租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓并非單純的權(quán)利讓與，而是包括義務(wù)在內(nèi)的一種法律地位的轉(zhuǎn)讓。結(jié)合本案事實(shí)，王某將訟爭(zhēng)營(yíng)業(yè)房轉(zhuǎn)讓給李某，李某一次性付清轉(zhuǎn)讓款，王某將訟爭(zhēng)營(yíng)業(yè)房的原始租賃合同即紹興縣芙蓉大廈管理部與向某某的租房合同書(shū)交付給李某，應(yīng)視為原、王某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議及王某交付租房合同書(shū)的目的是使李某直接與紹興縣芙蓉大廈發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，若該訟爭(zhēng)房屋存在續(xù)租權(quán)，則應(yīng)由李某享有。故原、王某間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)確定為租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。(2)原、王某間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？從法律規(guī)定及本案事實(shí)分析，原、王某間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬有效合同。我國(guó)合同法未規(guī)定租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)為一種債權(quán)，所以租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓范疇。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是合同債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《合同法》第八十八條規(guī)定，“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人”。依此，經(jīng)合同另一方即出租人同意的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是合法轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)出租人同意的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓為非法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為對(duì)出租人不發(fā)生法律效力。但對(duì)承租人和受讓第三人而言，轉(zhuǎn)讓合同系雙方真實(shí)意思表示，并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。故本案原、王某間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)屬有效。

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