案情簡介：房屋買賣雙方均存在違約行為應(yīng)如何處理

班某稱：2013年8月27日，班某與劉某在鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司處簽訂房屋買賣合同，約定劉某將其所有的位于鄭州高新區(qū)五龍口南路9號院21號樓2單元6層26號房屋出售于班某，房屋面積74.83平方米，房款為580000元。合同簽訂后，班某即向劉某支付購房定金15000元（該定金由第三人代為保管）及向居間方支付傭金5000元，并支付了差價款20533.35元。但劉某以種種理由拒絕履行合同義務(wù)，故訴至法院，請求判令劉某返還雙倍定金30000元、賠償傭金損失5000元；劉某退還差價款20533元；由劉某承擔(dān)訴訟費。

法院判決：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方均有違約責(zé)任

本院認(rèn)為：班某、劉某、鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司簽訂的《房屋買賣合同》，系各方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。該《房屋買賣合同》第四條第2款約定：雙方經(jīng)協(xié)商，以按揭貸款的方式付款，班某應(yīng)在立契當(dāng)日，付清首付款（首付款等于本合同約定價格減去銀行實際貸款），定金在沖抵首付款后轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金，該保證金由鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司保管，待物業(yè)交割完畢后，劉某憑買賣雙方簽字確認(rèn)的交割完畢清單到鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司領(lǐng)取物業(yè)交割保證金，剩余房款由銀行放貸當(dāng)日向劉某支付，以上款項具體金額以貸款銀行確定的金額為準(zhǔn)。

律師說法：如何認(rèn)定行為是否構(gòu)成為違約

本案中，班某并未提交任何有效證據(jù)證明其辦理按揭貸款的情況，存在遲延履行主要債務(wù)的情形，故其行為違約。該《房屋買賣合同》已明確約定采取按揭貸款的方式支付房款，而在合同履行過程中，劉某在未與班某協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，要求使用資金監(jiān)管手續(xù)付款，故劉某亦同樣存在違約行為。 《中華人民共和國合同法》第一百二十條規(guī)定，當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，根據(jù)班某提交的收據(jù)所示，班某已經(jīng)支付給鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司5000元，其中傭金4000元、代辦費1000元，根據(jù)《房屋買賣合同》的約定，該合同的解除與否，均不影響中介傭金的收取，故該4000元傭金實為班某的損失。在《房屋買賣合同》履行過程中，因班某、劉某均存在違約行為， 該《房屋買賣合同》第三條約定：班某于合同簽訂時支付20000元，其中傭金5000元，代辦費1000元，余額作為鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司代為保管的定金，劉某同意該定金在辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)前由鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司保管。在合同履行過程中，班某支付了定金15000元。因班某、劉某均存在違約行為，對班某請求劉某雙倍返還定金的請求不予支持。因班某交付的定金15000元由鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司第六分公司保管，故該款應(yīng)由鄭州金諾房地產(chǎn)咨詢有限公司返還給班某。 班某另請求劉某退還補交土地價款20533元，依據(jù)庭審查明的情況可知，劉某所出售的房屋為經(jīng)濟適用房，所占用的土地使用權(quán)取得方式為劃撥。根據(jù)《鄭州市人民政府關(guān)于進一步加強經(jīng)濟適用住房管理的通知》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房進行交易，購房人應(yīng)當(dāng)繳納差價款。劉某為出售該房屋，應(yīng)繳納差價款。班某為購買該房屋，已交納差價款20533元，故該《房屋買賣合同》解除之后，劉某應(yīng)當(dāng)支付給班某20533元。

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