案情簡介：拒絕拆除違法建筑導致無法過戶，是否構(gòu)成違約

丁某因與石某發(fā)生房屋買賣合同糾紛，向上海市長寧區(qū)人民法院提起訴訟。丁某稱：原、被告于2008年10月7日簽訂買賣合同，約定石某將上海市長寧區(qū)龍溪路189號801幢房屋（以下簡稱涉訟房屋）出賣給丁某，建筑面積661.96平方米，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)面積2052.90平方米，價款人民幣（下同）5600萬元；雙方應于2008年11月8日前至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶，否則被告應按丁某已付房款的日萬分之五支付違約金至實際過戶交房之日。上述合同簽訂后，丁某依約向被告支付首期房款2100萬元，第二期房款3500萬元于雙方辦理過戶后支付。但因涉訟房屋附有違法建筑，房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記，故丁某要求被告拆除違法建筑，恢復涉訟房屋原狀并辦理過戶，未果。丁某認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告拒絕拆除涉訟房屋上的違法建筑，導致無法辦理過戶構(gòu)成違約，應承擔相應的法律責任?，F(xiàn)丁某請求判令：（1)被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復原狀，并辦理過戶手續(xù)；（2)被告支付丁某從2008年11月9日起計至實際過戶交房之日止的違約金（計算方式：2100萬元x萬分之五x天數(shù)）。

法院判決：買賣合同有效

2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定丁某受讓石某的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，被告房地產(chǎn)權(quán)證號為長2008002091，房屋類型花園住宅，建筑面積661.96平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)2052.9平方米，轉(zhuǎn)讓價款共計5600萬元；被告應于2008年12月18日前騰出該房屋并通知丁某進行驗收交接;2008年11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告如未按約定的期限將上述房屋交付%包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給丁某，應當向丁某支付違約金，違約金按丁某已付款日萬分之五計算，自合同約定的交付日至實際交付日止；雙方應在簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)后當日，通過上海中原物業(yè)顧問有限公司支付部分首期房價款100萬元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000萬元（該款項由中原公司代為保管至雙方進交易中心后轉(zhuǎn)付被告），尾款100萬元由中原公司暫為保管；丁某以貸款方式支付剩余3500萬元。判決：石某將涉訟房屋交付丁某;石某支付丁某逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從2008年11月9日至實際交付房屋時止，按每日萬分之五計算。

律師說法：買賣合同應當認定為有效

涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且石某未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知丁某。因此，丁某對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當事人，法律應當保護丁某的此種信賴利益，此亦系強化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國物權(quán)法區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉房屋簽訂的買賣合，不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應屬有效。

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