案情簡介：交付后遲遲不辦理過戶，應當如何解決

金某稱:其與鄭某于1994年7月9日簽訂購房合同,約定由鄭某將海濱大廈21層D座(建筑面積264平方米)的房屋賣與金某,價格160萬元,于同年7月28日交付房屋。金某陸續(xù)支付了148萬余元,但鄭某卻一再違約,遲至1994年11月10日才交付房屋。金某至此才發(fā)現(xiàn)房屋實際面積與合同約定面積不同?，F(xiàn)要求確認房屋買賣有效,鄭某返還多付房款42萬余元,并按每日5‰支付逾期交房的違約金。鄭某答辯稱:其授權董某與金某簽訂購房合同。但此后,金某僅陸續(xù)支付了部分款項。金某與董某之間尚有個人生意往來,金某所述的148萬余元中有一大部分系董某與金某的個人款項,應予以剔除。房屋至今尚未辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)要求確認房屋買賣關系無效,將購房款返還給金某。購房合同尚未發(fā)生法律效力,不存在違約金問題。

法院判決：應當及時返還房款

法院認為:金某與A公司簽訂購房合同后,雖已交付了大部分房款,并實際使用和管理了訟爭房屋,但雙方至今未能前往房管部門辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù),現(xiàn)賣方反悔,應解除金某與A公司之間的房屋買賣合同,雙方應各自返還因此而取得的財產(chǎn)。雙方對此均有過錯,應當各自承擔相應的責任。A公司系在香港地區(qū)成立的個人企業(yè),且已結束營業(yè),依法應由其業(yè)主鄭某行使權利、承擔義務。雖然金某支付的款項憑證上均蓋有A公司的公章,但金某與A公司代理人之間除該房屋買賣行為之外,還有個人其他款項往來,在原、鄭某雙方對款項系屬購房款或個人款有異議的情況下,只有注明“香港新羅國際貿(mào)易”字樣,真正用于房屋買賣和為鄭某支出的款項,才可確認為購房款,其余應視為董某等人與金某之間的法律行為,應依法另行處理。董某表示林某、劉某、涂某的欠款由其承擔,予以采納。對于董某的個人欠款,金某應另行向董某追討。金某稱其支付給董某、林某等人的款項全部為購房款,缺乏相應證據(jù),不予采納。金某經(jīng)鄭某代理人要求匯往經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司指定收款單位的款,系用于償還鄭某欠經(jīng)貿(mào)發(fā)展總公司的債務,故應將該款視為購房款。

律師說法：如何認定房屋轉讓的效力

廈門市海濱大廈第21層D座房屋建筑面積為173.55平方米,系原A公司購買的產(chǎn)業(yè)。董某經(jīng)A公司獨資股東鄭某授權,就該訟爭房屋與金某簽訂的購房合同,是雙方當事人的真實意思表示,買賣雙方雖未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),但金某已支付了大部分房款,且鄭某還將房屋交金某使用,并將房屋所有權證交付金某。現(xiàn)鄭某又以訟爭房屋未辦理過戶手續(xù)為由反悔,無正當理由,且合同又能夠履行,應當繼續(xù)履行,可由雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。至于董某多報房屋建筑面積數(shù),使房價與實際情況不符的主要責任在賣方;買方未了解房屋建筑面積的真實情況,盲目簽訂合同,也應承擔相應責任。訟爭房屋的價格應調(diào)整為港幣105.67萬元。金某實際已支付房款人民幣1073089.30元,根據(jù)當時港幣兌人民幣的市場牌價,尚欠房款人民幣109146.60元。金某付給董某等人的其他款項,應認定為董某的個人債務,雙方另行處理。

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