一、發(fā)生購房定金糾紛時(shí)，法律是怎么規(guī)定購房定金返還的問題的？

所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。

我國法律規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

二、發(fā)生購房定金糾紛時(shí)，什么情況下開發(fā)商必須返還購房定金？

根據(jù)上述的法律規(guī)定，在以下情況下開發(fā)商必須返還購房定金：

（一）因開發(fā)商的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌模_發(fā)商必須返還購房定金。

定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，也就是說，購房者先交給開發(fā)商購房定金，在之后再簽訂正式的購房合同，如果購房合同順利簽訂，那么購房定金就一般轉(zhuǎn)為購房款；如果購房合同未能順利簽訂，那么購房定金就要區(qū)別情況對待。

《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履地約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍反還定金。雖然說購房定金是購房者交納的，但定金本身對開發(fā)商也是有約束作用的。也就是說，如果由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致商品房買賣合同未能順利簽訂，那么開發(fā)商不僅需要全額返還購房定金，還要另外支付等額的價(jià)款給購房者，這就是購房定金的懲罰性質(zhì)的體現(xiàn)。

（二）因不可歸責(zé)于開發(fā)商或購房者的原因?qū)е潞贤茨苡喠⒌?，開發(fā)商必須返還購房定金。

如果商品房買賣合同未能順利簽訂，但是這不是開發(fā)商或者購房者的原因?qū)е碌?，進(jìn)一步說，如果開發(fā)商和購房者對合同不能簽訂不存在過錯(cuò)，那么開發(fā)商也是必須要把購房定金全額返還給購房中的。但是，由于這種情況下，開發(fā)商和購房者都沒有主觀過錯(cuò)，所以開發(fā)商不需要再額外支付等額的價(jià)款給購房者。

需要提醒的是，這里所謂的“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”主要體現(xiàn)為法律上的不可抗力。不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，導(dǎo)致商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。

以上就是對“什么情況下開發(fā)商必須返還購房定金”所做的詳細(xì)解答。不難看出，根據(jù)法律規(guī)定，只有在開發(fā)商存在過錯(cuò)導(dǎo)致購房合同不能簽訂，或者因不可歸責(zé)的原因?qū)е码p方當(dāng)事人不能簽訂合同時(shí)，開發(fā)商才需要返還定金。從實(shí)踐來說，購房者要求開發(fā)商返還購房定金的糾紛常常發(fā)生在開發(fā)商存在過錯(cuò)行為的情況下，也就是購房者認(rèn)為簽訂合同時(shí)的商品房與交納購房定金時(shí)的不同。那么，在這種情況下，購房者如果想要回購房定金，那么就必須證明開發(fā)商存在過錯(cuò)導(dǎo)致其不愿意簽訂購房合同?？梢?，收集證據(jù)履行舉證責(zé)任是案件的關(guān)鍵點(diǎn)，在這種問題上，購房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系律師進(jìn)行咨詢，因?yàn)槭占C據(jù)這種專業(yè)性很強(qiáng)的事情可不是咱老百姓能順利完成的。